나이스옥션 법원경매 대구 2024타경5004 [1] 대구광역시 동구 각산동 252 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)-(너)는 대구광역시 동구 각산동 소재 "동부고등학교" 남측 인근에 위치
하며, 주변일대는 자동차매매장등 자동차관련시설, 중소규모공장, 공동주택 및 학교등으로
형성되어 있으며 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)(나): 철골철근콘크리트합성구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층
건물중 제1층 제103호, 104호로서,
-외벽: 복합판넬 및 몰탈위페인팅등 마감,
-내벽: 몰탈위페인팅 및 내부 인테리어등 마감,
-바닥: 데코타일 및 칼라하드너등 마감,
-창호: 샷시창호임.
기호(다): 철골철근콘크리트합성구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물중
제1층 제105호로서,
-외벽: 복합판넬 및 몰탈위페인팅등 마감,
-내벽: 내부 인테리어등 마감,
-바닥: 데코타일 및 칼라하드너등 마감,
-창호: 샷시창호임.
기호(라): 철골철근콘크리트합성구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물중
제1층 제106호로서,
-외벽: 복합판넬 및 몰탈위페인팅등 마감,
-내벽: 몰탈위페인팅등 마감,
-바닥: 칼라하드너등 마감,
기호(마)(바)(사)(아): 철골철근콘크리트합성구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
5층 건물중 제2층 제201호, 제202호, 제203호, 제204호로서,
-외벽: 복합판넬 및 몰탈위페인팅등 마감,
-내벽: 몰탈위페인팅 및 내부 인테리어등 마감,
-바닥: 데코타일 및 칼라하드너등 마감,
-창호: 샷시창호임.
기호(자): 철골철근콘크리트합성구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물중
제3층 제301호로서,
-외벽: 복합판넬 및 몰탈위페인팅등 마감,
-내벽: 몰탈위페인팅 및 내부 인테리어등 마감,
-바닥: 데코타일 및 칼라하드너등 마감,
-창호: 샷시창호임.
기호(차)(카)(타)(파): 철골철근콘크리트합성구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
5층 건물중 제4층 제401호, 제402호, 제403호, 제404호로서,
-외벽: 복합판넬 및 몰탈위페인팅등 마감,
-내벽: 몰탈위페인팅 및 내부 인테리어등 마감,
-바닥: 데코타일 및 칼라하드너등 마감,
-창호: 샷시창호임.
기호(하)(거)(너): 철골철근콘크리트합성구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
5층 건물중 제501호, 제502호, 제504호로서
-외벽: 복합판넬 및 몰탈위페인팅등 마감,
-내벽: 몰탈위페인팅 및 내부 인테리어등 마감,
-바닥: 데코타일 및 칼라하드너등 마감,
-창호: 샷시창호임

이용상태

기호(가)(나)(마)-(너): 자동차매매장(사무실) 및 자동차매매장(전시장)등으로 이용중 임.
기호(다): 자동차매매장(사무실)등으로 이용중임.
기호(라): 자동차매매장(성능검사실)등으로 이용중 임.

설비내역

공동 위생·급배수설비, 소화전설비, 스프링쿨러, 화재감지기 승강기설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 유사토지로서, "자동차관련시설 건부지" 등으로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 4차로, 서측으로 2차로 및 북측으로 약 8미터내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 일반공업지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 중로3류
(폭 12m-15m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률> 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건의 각호별 위치는 귀제시목록 및 건축물현황도면등을 기준으로 확인하였
으며, 현황상 층별 사무실에 표기된 호수가 건축물현황도면상 호수와 상이한
바, 업무 진행시 재확인 하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 일부 현황상 층별 사무실에 표기된 호수가 건축물현황 도면상 호수와 상이함(감정평가서 참조)
채무자겸소유자로부터 2026. 6. 5.자 203호 장강호, 301호 허성봉, 501호 심태우, 502호 현병우, 504호 곽대운에 대하여 차임공제, 조정성립 등으로 대항력이 없다는 취지의 재현황조사신청서가 제출됨.
채권자로부터 2026. 6. 8.자 301호 허성봉, 502호 현병우, 504호 곽대운에 대하여 새로운 임대차를 체결하여 조정성립(대구지법 2024가합202250)되었으므로 현황재조사신청서가 제출됨.
대구광역시 동구로부터 다음 사항의 기재요청서가 제출됨
가. 해당 건축물(각산동 252번지)은 2026년 7월 1일 위반건축물로 등재
나. 해당 건축물의 소유자인 주식회사 카프렌드가 위반사항에 대하여 본인의 귀책을 인정하고 있으나, 경매의 낙찰로 소유자가 변경될 경우 낙찰자가 해당 위반사항에 대한 시정명령 대상이 될 수 있으며, 시정이 되지 않은 상태에서 낙찰받을 경우 매년 2회에 걸쳐 이행강제금이 부과될 수 있음
다. 위반건축물에 대한 자세한 문의사항은 동구청 건축주택과(☎053-662-2942)로 문의

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경5004 (1)

소재지: 대구광역시 동구 각산동 252

용도: 자동차 관련시설

감정가: 30,887,608,600원

토지면적: 2,264.90㎡ (약 685.17평)

토지지분: 2,264.90㎡ (약 685.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 4,266.06㎡ (약 1,290.85평)

건물지분: 4,266.06㎡ (약 1,290.85평)

건물 제시외면적: 34.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 주위환경: 본건은 대구광역시 동구 각산동 소재 "동부고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변 일대는 자동차매매장 등 자동차 관련 시설, 중소규모 공장, 공동주택 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 4차로, 서측으로 2차로, 북측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반공업지역, 준주거지역에 해당하며, 소로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2022-06-17, 권리금액: 29,880,000,000원).

이 외 등기된 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 가압류 (서울보증보험주식회사) 및 압류 (동대구세무서장) 내역이 등기부채권 총액에 포함되어 있으나, 매각으로 소멸 대상입니다.

채무자 겸 소유자: 주식회사 카프렌드.

임차인 현황:

강 : 보증금 및 차임 미상. 대항력: 있음. (금액 미상으로, 인수 가능성에 대한 주의 필요)

곽 (곽대운): 보증금 30,000,000원, 차임 3,800,000원. 전입 2020-07-24, 확정 2024-04-02. 대항력: 있음.

김 (김동휘): 보증금 30,000,000원, 차임 4,090,909원. 전입 2024-04-17. 대항력: 없음.

박 (박나은): 보증금 30,000,000원, 차임 4,090,909원. 전입 2024-04-17, 확정 2024-04-17. 대항력: 없음.

배 (배민철): 보증금 및 차임 미상. 대항력: 있음. (금액 미상으로, 인수 가능성에 대한 주의 필요)

심 (심태우): 보증금 50,000,000원, 차임 5,000,000원. 전입 2021-09-02. 대항력: 있음.

장 (장강호): 보증금 50,000,000원, 차임 3,403,636원. 전입 2020-06-01, 확정 2024-04-03, 배당 2024-07-15. 대항력: 있음.

장 (장승환): 보증금 50,000,000원, 차임 3,403,636원. 전입 2024-04-11. 대항력: 없음.

정 (정병태): 보증금 50,000,000원, 차임 3,403,636원. 전입 2023-04-07, 확정 2024-06-14, 배당 2024-07-18. 대항력: 없음.

조 (조소윤): 보증금 50,000,000원, 차임 4,200,000원. 전입 2024-02-06, 확정 2024-05-28, 배당 2024-08-06. 대항력: 없음.

주식회사카플러스: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원. 전입 2020-12-30. 대항력: 있음.

주식회사케이에이에스: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원. 전입 2016-07-13, 배당 2024-07-16. 대항력: 있음.

주식회사하이엠: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원. 전입 2021-08-05. 대항력: 있음.

허 (허성봉): 보증금 50,000,000원, 차임 3,400,000원. 전입 2020-05-20, 확정 2024-04-02. 대항력: 있음.

허 (허재균): 보증금 50,000,000원, 차임 3,403,636원. 전입 2024-04-04, 확정 2024-04-04, 배당 2024-07-18. 대항력: 없음.

현 (현병우): 보증금 50,000,000원, 차임 3,800,000원. 전입 2020-05-26, 확정 2024-04-03. 대항력: 있음.

임차인 관련 특이사항:

채무자 겸 소유자로부터 곽 , 심 , 장 , 허 , 현 에 대해 차임 공제, 조정 성립 등으로 대항력이 없다는 취지의 재현황 조사 신청서가 제출되었습니다.

또한, 채권자로부터 곽 , 허 , 현 에 대해 새로운 임대차를 체결하여 조정 성립되었으므로 현황 재조사 신청서가 제출되었습니다.

이로 인해 해당 임차인들의 대항력 및 법적 지위에 변동 가능성이 있으며, 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원. (단, 금액 미상인 임차인 강 , 배 가 대항력 있음으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다. 또한, 상기 명시된 임차인들의 대항력 관련 분쟁 소지가 있는 점을 종합적으로 고려해야 합니다.)

1.3. 상권분석

사업 연관성: 본 물건은 자동차 관련 시설로 용도 지정되어 있으며, 주변에 자동차 매매장 등 관련 업종이 다수 분포하고 있어 해당 업종에 대한 상권이 형성되어 있습니다.

입지 조건: "동부고등학교" 남측에 위치하며, 차량 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 자동차 관련 시설, 중소규모 공장, 공동주택, 학교 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다.

교통 및 접근성: 남측 4차로, 서측 2차로, 북측 약 8미터 도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근이 용이합니다.

교육 환경: 인근에 동부고등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 2026년 7월 1일자로 해당 건축물이 위반건축물로 등재되었습니다.

시정명령 및 이행강제금 부과 가능성: 위반건축물에 대한 시정명령 대상이 될 수 있으며, 시정되지 않을 경우 매년 2회 이행강제금이 부과될 수 있습니다. (관련 문의: 동구청 건축주택과 ☎053-662-2942)

복잡한 임차인 관계:

- 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인(강 , 배 )의 존재.

- 일부 대항력 있는 임차인(곽 , 심 , 장 , 허 , 현 )에 대한 대항력 소멸 주장 및 신규 임대차 관련 분쟁 가능성. 이는 낙찰 후 명도 시 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

도면과 현황 호수 불일치: 일부 사무실의 현황 호수와 건축물현황 도면상 호수가 상이하여, 실제 이용 및 관리에 혼란이 발생할 수 있습니다. 현장 방문 시 반드시 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 각산동에 위치한 대규모 자동차 관련 시설로서, 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각받는 건입니다. 감정가가 높게 책정된 만큼 잠재적 가치 또한 높을 수 있으나, 위반건축물 등재, 복잡하고 불확실한 임차인 관계 등 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 및 권리 관계의 불확실성은 투자의 핵심적인 검토 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

규모 있는 자산: 대규모 토지 및 건물 일괄 매각으로, 사업 확장 또는 특정 목적에 부합하는 경우 가치가 높을 수 있습니다.

자동차 관련 업종 최적화: 자동차 관련 시설로의 용도적합성이 높아 해당 업종 사업자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

개발 잠재력: 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화에 따른 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(30,887,608,600원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 제반 리스크 요인들을 매우 신중하게 반영하여 결정해야 합니다. 특히, 금액 미상의 대항력 있는 임차인들의 잠재적 인수 보증금, 위반건축물에 대한 시정 비용 및 이행강제금 부담액, 그리고 복잡한 임차인 권리 관계로 인한 명도 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 금액 미상 임차인의 존재와 대항력 관련 법적 분쟁 가능성을 감안할 때, 낙찰자가 부담하게 될 총 비용은 훨씬 클 수 있습니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.