나이스옥션 법원경매 대구 2025타경781 [2] 대구광역시 북구 구암동 512 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 ""함지고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는
단독주택 및 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 간선도로 및 교통시설과의 접근성 등을
고려할 때 제반 교통환경은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(2): 북동측 하향 완경사지대 내 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지
로서, 주거나지입니다.
일련번호(3): 북동측 하향 완경사지대 내 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서,
주거나지입니다.
일련번호(4): 북동측 하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 도로로 이용 중입니다.
일련번호(5): 북서측 하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 도로로 이용 중입니다.
일련번호(6): 북서측 하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 단독주택으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1),(2): 본건 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
일련번호(3): 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.
일련번호(4),(5): 본건이 폭 약 6m 포장도로의 일부입니다.
일련번호(6): 본건 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(3),(6): 도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역
(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2019-07-29)(3구역)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.
일련번호(4),(5): 도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역
(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2019-07-29)(3구역)
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 본건 일련번호(1)~(3) 토지는 단독주택부지로 신축신고 되어 있는 토지로서, 허가사항 및
허가권의 취소, 승계가능여부 등 관련내용은 관할 관청에 재확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가): 경량철골구조 판넬 위 아스팔트 슁글지붕 단층 건물로서,
외벽: 사이딩 판넬 등,
내벽: 벽지도배, 타일 마감 등,
바닥: 바닥 내장재, 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

일련번호(가): ""단독주택""으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호(가): 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 본건 일련번호(6) 토지 지상에 소재하는 제시 외 건물
(기호㉠,㉡)은 감정평가목적 등을 고려하여 개략적인 실측에 의거하여 사정평가하였으니,
경매 진행 시 소유관계에 따른 일괄매각여부를 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

일련번호(가) 건물의 공부상 용도는 ""일반음식점""이나 실제 ""단독주택""으로 이용중이며,
공부상 면적(98.36㎡)과 실측 면적(118.0㎡)이 상이합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 목록7 공부상 면적과 실측면적이 상이한 바 실측면적으로 감정평가, 공부상 용도는 일반음식점이나 단독주택으로 이용중
재매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경781 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 대구광역시 북구 구암동 512

건물용도: 공부상 제2종근린생활시설 (현황 단독주택 이용)

감정가: 544,044,000원

토지면적: 264.00㎡ (약 79.86평)

건물면적(공부상): 98.36㎡ (약 29.75평)

건물면적(실측/제시외 포함): 약 118.00㎡ (약 35.70평)

제시외 건물면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각조건: 재매각, 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 구암동에 소재하며, "함지고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통 시설과의 접근성도 보통으로 평가됩니다.

토지는 북동측 하향 완경사 지대에 위치하며, 대체로 등고평탄한 사다리형 및 부정형 토지로, 현재는 주거지 및 도로로 이용 중입니다.

건물은 북서측 하향 완경사 지대에 부정형 토지 위에 소재하며, 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다. 일부 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다.

본건은 제2종일반주거지역(12층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 도로로 이용 중이며, 건축법상 도로에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 23일 접수된 부산은행의 근저당권 (채권최고액 1,001,000,000원)입니다.

본건과 관련된 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,628,300,000원으로 감정가보다 높습니다.

총 3명의 임차인이 존재하며, 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-01-28, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2024-02-19, 대항력 없음.

* 주식회사케이바이오: 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-05-13, 대항력 있음.

대항력 있는 임차인으로는 김 (보증금 0원)과 주식회사케이바이오(보증금 1,000,000원)가 있으며, 이들의 보증금 합계는 1,000,000원입니다.

단, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 이를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 주거지역 내에 형성된 근린생활시설 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있습니다.

인근에 함지고등학교가 있어 학생 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 주변 단독주택 밀집 지역의 생활 편의시설 수요를 충족하는 입지입니다.

주변 지역에 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육 환경으로는 함지고등학교가 인접해 있어 교육 여건이 양호한 편입니다.

교통망 접근성은 보통 수준이며, 차량 이용 시 지역 내 이동이 편리합니다.

편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 보이며, 대규모 상업 시설과의 거리는 다소 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 (보증금 0원) 및 주식회사케이바이오(보증금 1,000,000원)가 존재하며, 이들에 대한 명도 절차가 필요합니다. 특히 김 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 명도 시 주의가 요구됩니다.

* 건물 현황 불일치: 공부상 용도는 일반음식점이나, 실제로는 단독주택으로 이용 중입니다. 또한, 공부상 건물 면적(98.36㎡)과 실측 면적(118.0㎡) 간 차이가 있습니다.

* 제시외 건물: 25.00㎡(약 7.56평)의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각에 포함됩니다. 이 부분에 대한 명도 및 소유 관계 확인이 필요합니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 대상이므로, 최초 감정가 대비 가격이 하락했을 가능성이 있으며, 신중한 접근이 필요합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 채권이 유동화되었으며, 관련 담보 사항을 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역 등 용도 지역 및 기타 제한 사항을 충분히 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 구암동 함지고등학교 인근에 위치한 근린시설(현황 단독주택)로, 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각 대상입니다.

건물 현황 불일치, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 등 명도 및 권리 관계 파악에 있어 주의가 요구됩니다.

재매각 물건이라는 점은 가격적인 메리트가 될 수 있으나, 동종 물건의 시세 및 임대 현황 등을 면밀히 분석해야 합니다.

적절한 권리 분석 및 현장 확인을 통해 잠재적 리스크를 최소화하고 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 대구 북구 학군 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 제시외 건물까지 한 번에 취득 가능하여 활용 가치가 높습니다.

* 재매각 조건: 이전 입찰에서 낙찰되지 않은 만큼, 최저 매각 가격 하락으로 인한 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 544,044,000원입니다.

제공된 정보에 따르면 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 이를 고려합니다.

본 건은 재매각 물건으로, 유찰 가능성을 염두에 두고 시장 조사, 주변 시세, 임대 수익률, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

대항력 있는 임차인(김 , 주식회사케이바이오)에 대한 명도 가능성 및 비용, 제시외 건물 처리 방안 등을 면밀히 분석하여 실제 취득 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.