나이스옥션 법원경매 대구 2025타경781 [2] 대구광역시 북구 구암동 512 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경781 [2] 대구광역시 북구 구암동 512 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경781
• 주소: 대구광역시 북구 구암동 512
• 감정가: 544,044,000원
• 최저가: 544,044,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 근린생활시설

대구지방법원 경매12계 2025타경781 | 소재지: 대구광역시 북구 구암동 512 | 감정가: 544,044,000원 | 최저가: 544,044,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 대구지방법원 2025타경781 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 대구광역시 북구 구암동 512에 소재한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경781 (2)이며, 감정가는 544,044,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 테OOOOOOOO이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 토지 정보

토지의 총면적은 264.00㎡ (약 79.86평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

본 토지는 북동측 하향 완경사지대 내에 위치하며, 자체 지반은 대체로 등고평탄한 사다리형 또는 부정형의 토지로 구성되어 있습니다.

일련번호 (1),(2),(3) 토지는 주거지로 이용 중이며, 일련번호 (4),(5) 토지는 폭 약 6m 포장도로의 일부로 도로로 이용 중입니다.

일련번호 (6) 토지는 단독주택으로 이용 중이며, 본건 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.

일련번호 (1),(2) 토지는 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

일련번호 (3) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

1.3. 건물 정보

건물의 공부상 면적은 98.36㎡ (약 29.75평)이나, 실측 면적은 118.0㎡ (약 35.70평)으로 확인되었습니다.

건물 제시외 면적은 25.00㎡ (약 7.56평)입니다.

건물의 구조는 경량철골구조 판넬 위 아스팔트 슁글지붕 단층 건물입니다.

건물의 이용 상태는 현재 "단독주택"으로 이용 중이나, 공부상 용도는 "일반음식점"으로 기재되어 있습니다.

건물에는 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

제시 외 건물(기호㉠,㉡)은 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.4. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 구암동에 위치하며, "함지고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 입지입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 간선도로 및 교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

가까운 대중교통으로는 대구 도시철도 3호선 칠곡운암역이 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 구암초등학교 정류장 및 칠곡2차영남타운 정류장이 인근에 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 따라 진행됩니다.

소유자와 채무자는 동일인(테OOOOOOOO)이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

유동화 물건이라는 점은 채권 양도 등으로 인해 권리 관계가 다소 복잡하거나 채권자의 변동 가능성이 있음을 시사하므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

주의사항으로 제시 외 건물 포함, 공부상 면적과 실측 면적 상이, 용도 불일치(공부상 일반음식점, 실제 단독주택 이용) 등이 명시되어 있으므로, 현장 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

말소기준권리를 파악하고, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 대구 북구 구암동 일대는 단독주택과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

함지고등학교가 인접해 있어 학생 및 교직원 관련 수요층이 존재할 수 있습니다.

소규모 상점, 음식점 등 지역 주민을 위한 근린생활시설들이 분포하고 있어, 지역 기반 상권의 형태를 띠고 있습니다.

다만, 건물에 대한 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이(일반음식점 vs 단독주택) 및 면적 불일치는 상가로서의 활용도나 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 하지만, 현장 방문 시 보다 정확한 주변 환경 조사가 필요합니다. 또한, 인근에는 운암지 수변공원과 같은 휴식 공간이 있어 주거 환경의 쾌적성을 높이는 요소가 될 수 있습니다.

1.7. 생활정보

본건은 현재 단독주택으로 이용되고 있으나, 공부상으로는 일반음식점으로 등재되어 있어 다용도 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

주변은 주택가와 학교가 위치하여 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

차량 이용 시 도심 접근성이 양호하며, 대구 도시철도 3호선 칠곡운암역과 다수의 버스 노선을 통해 대중교통 이용 편의성도 확보하고 있습니다.

인근에는 운암지 수변공원과 같은 녹지 공간이 있어 산책 및 여가 활동에 용이합니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(일련번호 (1)~(3), (6))는 도시지역, 제2종일반주거지역(12층 이하)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(함지고등학교 관련), 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

일련번호 (4), (5) 토지는 상기 용도지역 및 제한사항과 더불어, 건축법에 따른 도로(도로 일부 포함)로 지정되어 있습니다.

제2종일반주거지역(12층 이하) 규정은 건물 높이 등에 제한을 가하며, 상대보호구역은 학교 주변 교육 환경 보호를 위해 시설 설치에 대한 제한을 적용합니다. 역사문화환경보존지역은 문화유산 보호를 위한 규제가 있을 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. 공부상 내용과 실제 현황의 불일치: 건물의 공부상 용도(일반음식점)와 실제 이용 현황(단독주택)이 상이하며, 공부상 면적과 실측 면적 또한 차이가 있습니다. 이는 향후 건축물 대장 정리, 하자 보수, 또는 매각 시 권리 관계 등에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

2. 제시 외 건물 포함: 일괄매각 대상에 제시 외 건물(기호㉠,㉡)이 포함되어 있어, 이 부분에 대한 소유권 및 명도 관련 법적 검토가 필요합니다.

3. 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 채권 양도 등으로 인해 추가적인 확인이 요구됩니다.

4. 토지이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역(12층 이하), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 규제는 향후 건축 행위나 용도 변경에 제약을 가할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 임대차 관계 불분명: 현재 임대차 관계가 미상으로 되어 있어, 낙찰 후 점유자 명도 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 대구 북구의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 함지고등학교 인근이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 토지 면적이 비교적 넓고 건물의 실측 면적이 공부상 면적보다 크다는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 건물의 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르며, 제시 외 건물 포함, 유동화 물건이라는 점, 그리고 토지이용계획상의 여러 제한사항들은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 낙찰 후 건물의 용도 변경 가능성, 불법 건축물 여부 확인, 명도 및 법적 문제에 대한 철저한 사전 분석과 준비가 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

1. 실질 면적을 활용한 가치 증대: 공부상 면적보다 실측 면적이 큰 건물의 이점을 활용하여 내부 리모델링 또는 증축 등을 통해 부동산 가치를 높일 수 있습니다.

2. 복합 용도 활용 가능성 검토: 현재 단독주택으로 이용되고 있으나, 과거 일반음식점 용도 이력을 고려하여 상가, 주택 등 복합 용도로의 리모델링 및 활용 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. (단, 용도지역 및 관련 법규 제한 사항 확인 필수)

3. 지역 가치 상승 잠재력: 대구 북구 지역의 개발 계획 및 주변 시세 동향을 면밀히 파악하여 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

4. 리스크 관리 전략 수립: 유동화 물건, 제시 외 건물, 용도 불일치, 명도 등의 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 분석을 바탕으로, 전문적인 컨설팅을 통해 위험을 최소화하고 안정적인 투자를 도모하는 것이 중요합니다.

법원 정보

대구지방법원 경매12계