나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5483 [1] 충청북도 제천시 수산면 수리 344-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 수산면 수리 소재 "수리마을회관" 동측 방향에 위치하는 토지로서, 본건의 주변은 대체로 자연림으로 이용중이며 그외 전답지 및 농가주택, 공장 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 직접 차량에 의한 접근은 불가하며, 북동층 방향으로 도보2~4분 정도의 거리에 노선버스정류장(짚실)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,2 공히 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건에 직접 접하는 도로는 없으며, 동측 방향으로 인접한 거리에 노폭 3~4m 정도의 포장도로에 접할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1. 지상에 분묘 수기 소재(현황조사보고서 참조). 분묘기지권 성립 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5483 (1)

소재지: 충청북도 제천시 수산면 수리 344-5

용도: 임야

감정가: 174,564,500원

토지면적: 20,537.00㎡ (약 6,212.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

특이사항: 분묘기지권

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 수산면 수리 소재 "수리마을회관" 동측 방향에 위치하고 있습니다. 주변은 대체로 자연림으로 이용 중이며, 일부 전답지, 농가주택, 공장 등이 혼재된 지역입니다. 제천 수산면은 청풍호, 옥순봉, 금수산 등 수려한 자연경관을 배경으로 하고 있으며, 슬로시티로 지정될 만큼 자연환경과 지역 고유 문화를 지키며 느리게 살아가는 마을로 알려져 있습니다.

교통상황

본건까지 직접 차량에 의한 접근은 어렵습니다. 북동측 방향으로 도보 약 2~4분 거리에 노선버스정류장(짚실)이 소재하고 있어 제반 교통 편익성은 보통 수준입니다. 제천시내에서 수산면 방면으로 운행하는 버스 노선이 있으나, 해당 토지에 직접적인 차량 접근은 어렵습니다.

인접 도로상태

본건에 직접 접하는 도로는 없습니다. 동측 방향으로 인접한 거리에 노폭 3~4m 정도의 포장도로에 접할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 준보전산지입니다. 이는 개발 및 토지 이용에 일부 제한이 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

소유권 현황

등기부등본에 따르면 최초 소유권은 1974년 8월 5일에 윤창의 씨에게 이전되었으며, 2020년 12월 1일 조정분할에 의한 상속으로 윤상수 씨에게 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2025년 11월 25일 접수된 신한카드의 강제경매 개시결정 등기입니다.

채권총액

말소기준권리인 신한카드의 채권 금액은 39,118,035원입니다.

인수되는 권리

본건은 임야 상태이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 언급은 없으나, 주의사항 및 특수물건정보에 '분묘기지권'이 언급되어 있습니다. 현황조사보고서에 따르면 지상에 분묘 수 기가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로, 해당 분묘가 존속하는 동안에는 효력이 미칠 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 충청북도 제천시 수산면의 자연림으로 이루어진 임야로서, 현재 상업적 가치를 지닌 상권으로 보기 어렵습니다. 주변은 자연환경이 잘 보존된 지역이며, 일부 농가주택과 공장이 산재해 있습니다. 수산면은 슬로시티로 지정될 만큼 자연 친화적인 지역이며, 제천시의 남부 3개면(수산, 덕산, 한수) 관광개발 계획에 포함되어 있어 향후 관광 관련 시설 개발 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역의 임야로, 주변에 일반적인 도시 생활 편의시설은 부족합니다. 가장 가까운 편의시설로는 "수리마을회관"이 언급되며, 북동측으로 약 2~4분 거리에 "짚실" 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능합니다. 수산면 소재지에는 수산면 행정복지센터, 학교 등이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권

가장 큰 잠재적 리스크는 분묘기지권입니다. 토지 지상에 분묘가 다수 존재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 해당 토지의 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 분묘기지권은 분묘가 존재하는 동안 존속하며, 새로운 분묘 설치는 제한될 수 있습니다.

차량 접근성 제한

본건까지 직접적인 차량 접근이 불가능하여, 토지 활용 시 접근성 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 향후 개발 시 진입로 확보를 위한 추가 비용이나 노력이 필요함을 의미합니다.

토지 이용 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

자연림 상태

본건은 현재 자연림 상태의 임야이므로, 개발을 위해서는 벌채 및 산지 복구 등 추가적인 비용과 절차가 수반될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 수산면에 위치한 대규모 임야입니다. 아름다운 자연환경에 둘러싸여 있으나, 분묘기지권의 존재, 차량 접근의 어려움, 개발 제한 사항 등으로 인해 현재로서는 토지 자체의 개발 및 활용 가치가 높다고 보기 어렵습니다. 다만, 장기적인 관점에서 제천시의 관광 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력은 있습니다.

8. 투자 포인트

대규모 임야라는 점을 활용한 특정 용도(예: 장기적인 개발, 자연 활용) 고려 가능.

제천시의 관광 개발 계획(슬로시티, 옥순봉 연계 등)에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건은 분묘기지권이라는 중대한 권리 관계가 존재하고, 직접적인 차량 접근이 어려운 점, 그리고 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려할 때, 감정평가액(174,564,500원)보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 신중한 접근이라 판단됩니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 예상되는 낙찰 후의 제반 문제 해결 비용을 감안해야 합니다. 따라서, 감정가의 50% ~ 70% 수준인 87,000,000원 ~ 122,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.