나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53455 [1] 경기도 광주시 능평동 424-6 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평119안전센터" 북서측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,타운하우스,근린생활시설,임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 1층 101호로서, (사용승인일:1998.01.20.) 외벽:드라이비트 마감, 창호:pvc새시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. -내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,난방설비,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서,다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), 영농여건불리농지.

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2.본건 다세대주택의 이용상태 등은 현장조사 시 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으므로 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 다세주택으로 이용중임.
2. 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경53455 (1) 사건의 물건은 경기도 광주시 능평동 424-6에 위치한 다세대주택 1층 101호입니다. 감정평가액은 148,000,000원이며, 토지 면적은 68.25㎡ (약 20.65평), 건물 면적은 76.22㎡ (약 23.06평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상인 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 중소기업은행으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평119안전센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 타운하우스, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 본건 건물은 서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 3일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을5)입니다. 이 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되어 (인수 보증금 합계: 0원) 권리상 특별한 부담은 없어 보입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 능평동 지역은 주거 단지가 형성되어 있으며, 타운하우스 등 다양한 주거 형태가 공존하는 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 자연환경도 일부 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 버스 노선이 운행되어 배후 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호로, 1998년 1월 20일에 사용 승인되었습니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 현장 조사 시 점유자의 폐문부재로 인해 집합건축물대장의 건축물현황도, 외관 조사, 탐문 조사 등을 기준으로 이용 상태가 파악되었으므로, 경매 참가 시 현장 재확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지의 공부상 지목은 '전'이나 실제 이용 현황은 '대'로 사용 중인 점이 확인되었습니다. 이는 공부상 지목과 현황이 불일치하는 사항으로, 토지 이용이나 건축 관련 제한 사항이 있을 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다. 또한, 건물이 1998년에 사용 승인되어 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 가장 중요한 리스크는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점입니다. 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 권리자와의 관계 등을 철저히 조사해야 추가적인 부담이 발생하지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다. 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있으나, 건물의 노후화와 공부상 토지 지목 불일치, 그리고 가장 중요하게는 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인 관련 인수 부담이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 다세대주택으로 현재 이용 중이며, 별도의 임차인 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각으로 토지 소유권 확보가 용이합니다.

* 주변에 신축 다세대 및 타운하우스가 조성되는 지역으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 5월에 거래된 주변 다세대주택들의 전용면적 기준 3.3㎡당 매매가는 약 890만원에서 1,400만원 수준으로 파악됩니다. 특히 53.84㎡ 면적의 물건이 160,000,000원(3.3㎡당 약 990만원)에, 59.96㎡ 면적의 물건이 164,000,000원(3.3㎡당 약 910만원)에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 76.22㎡(약 23.06평)이므로, 최근 거래 사례를 바탕으로 환산 시 약 208,000,000원에서 226,000,000원 범위의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

현재 감정가는 148,000,000원으로, 시세 대비 현저히 낮은 편입니다. 하지만, 공부상 지목 불일치, 건물의 노후화, 그리고 가장 큰 리스크인 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 요인들을 고려할 때, 감정가의 110%~130% 수준인 162,800,000원에서 192,400,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 190,000,000원 을 본건의 예상 입찰가로 산정합니다. 다만, 지상권 등에 대한 철저한 추가 조사를 바탕으로 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.