나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9851 [1] 경상북도 경산시 남천면 협석리 227-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 경상북도 경산시 남천면 협석리 소재 ‘영남외국어대학’ 북서측 인근에 위치하 며, 부근은 공장, 창고, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지(1,3,4)는 서향 완경사지대에 위치하나 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 (1)은 공장용지, (3,4)는 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

대상 토지(1)은 남측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함. 대상 토지(3,4)는 대상 토지(1)이 남측으로 접한 도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지(1,3,4)는 계획관리지역(경상북도고시제2011-552호(2011.12.19)), 성장관리계획구 역(2024-01-25)(성장관리계획구역(일반형)_경산시 고시 제2024-14호(2024.01.25)), 가축사육 제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M),경산시 고시 제2024-174호), 상대보 호구역(영남외국어대학)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 건물(2)는 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 내부 일부가 중2층구조이며, 일반건축물대장상 사용승인일자는 2018년 7월 25일로 벽체: 샌드위치판넬 마감 바닥: 하드너 및 일부 타일 마감 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상 건물(2)는 공장으로 이용 중임.

설비내역

대상 건물(2)는 급배수설비 등 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 부합물 및 종물로 추정되는 제시외건물 (ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타 : ① 건물 일부 화재로 인해 벽체 등이 없는 상태임. ② 제시외건물 일부는 인접지(협석리 229번지 구거) 상에 걸쳐 소재하는 것으 로 판단되나 정확한 경계 등은 측량을 요함.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록1은 공장용지로, 목록2는 공장으로 각 이용 중임.
- 목록2 건물은 화재로 일부 벽체 등이 소실됨을 감안하여 평가.
- 제시외 건물 중 일부는 인접지(경산시 남천면 협석리 229번지 구거) 상에 걸쳐 소재함. 타 지상에 소재하는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9851 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 남천면 협석리 227-1 (신주소: 경상북도 경산시 남천로 779-12)

* 용도: 제2종근린생활시설(제조업소)

* 감정가: 472,708,600원

* 토지면적: 707.00㎡ (약 213.87평)

* 건물면적: 261.75㎡ (약 79.17평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (추정)

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 경산시 남천면 협석리 227-1번지로, 영남외국어대학 북서측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 주변은 공장, 창고, 단독주택 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성은 보통입니다. 남측으로 폭 약 4m 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용: 서향 완경사지대에 위치하나 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지입니다. 현황 공장용지 및 도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(영남외국어대학)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을13)입니다.

* 권리사항: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 동 권리 및 그 이후에 설정된 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액은 약 15억 7천만원, 건물 등기부채권 총액은 약 14억 8천만원 수준입니다.

* 임차인 현황:

* 정 (대항력 없음)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입(사업)일자: 2025년 3월 31일

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음)

4. 상권분석

* 지역 특성: 대상 물건은 농경지, 단독주택과 함께 공장 및 창고가 혼재된 지역에 위치합니다. 본격적인 상업 지구라기보다는 산업 및 주거 복합 지역으로 이해하는 것이 적절합니다.

* 주요 인접 시설: 영남외국어대학이 인근에 위치해 있습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 근린생활시설(공장) 용도이므로, 일반적인 주거용 생활 정보 적용은 제한적입니다.

* 주변 지역은 농경지와 단독주택이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 불분명: 제시외 건물 일부가 인접 토지(협석리 229번지 구거)에 걸쳐 소재하여 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 법적 분쟁이나 건물 이용 제한의 원인이 될 수 있습니다.

* 건물 일부 화재 소실: 건물(목록2)은 화재로 인해 일부 벽체 등이 소실된 상태로 평가되었습니다. 이에 따른 수리 및 복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물이 인접 토지(협석리 229번지 구거)에 걸쳐 있어, 해당 부분에 대한 사용 및 철거 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(영남외국어대학) 등 해당 토지의 개발 및 이용에 관한 공법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 혐오시설 가능성: 공장, 창고 등이 혼재된 지역의 특성상, 잠재적인 혐오시설 입지 가능성에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경산시 남천면에 위치한 토지 및 근린생활시설(공장)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 472,708,600원입니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 근저당권(2022.10.20.)에 의해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 제시외 건물의 일부가 인접 토지에 걸쳐 있어 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 건물 일부에 화재 소실 이력이 있는 점은 주요 리스크 요인으로 판단됩니다.

임차인 정 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 효율적인 자산 확보가 가능합니다.

* 현재 공장으로 이용 중인 근린생활시설로, 사업장 운영 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 법정지상권 및 제시외 건물 관련 리스크를 해결할 경우, 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(472,708,600원)를 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크(법정지상권, 화재 복구 비용, 제시외 건물 관련 문제, 토지 이용 제한, 혐오시설 가능성 등)와 철저한 현장 조사를 통한 추가적인 제반 비용을 면밀히 검토하여 산정해야 합니다.

정확한 시장 분석, 수익률 분석, 그리고 해당 지역의 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (필요시 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.