나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16136 [1] 충청남도 보령시 동대동 1979 동대 센트럴파크 103동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 동대동 소재 "대천동대초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 농경지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 국도(#36)가 경유하고 있는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 건물 내 제18층 제1803호로서, 외 벽: 몰탈위페인팅, 석재치장 마감 등, 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, 바 닥: 타일 마감 등, 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2 등)로 이용중임. ※ 집합건축물대장상 건축물현황도에 의한 내부구조를 표시한 것으로 참고바람.

설비내역

보통의 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(보령동대센트럴파크), 소로1 류(폭 10m~12m)(2025-01-31)(소로1-1)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-01-31)(소로2-1)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(2025-01-31)(중로1-3)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대천동대초등학교(병설유 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대천동대초등학교(병설유 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(보령)<하수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경16136 (1)

* 소재지: 충청남도 보령시 동대동 1979 동대 센트럴파크 103동 18층 1803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 273,000,000원

* 토지면적: 41.24㎡ (약 12.48평)

* 건물면적 (전용면적): 59.92㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본 물건은 충청남도 보령시 동대동에 위치하며, "대천동대초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경은 아파트 단지와 단독주택, 농경지, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적으로 보통 수준의 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 국도 36호선이 경유하는 등 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 주식회사한마음에이엠씨대부의 근저당권 (2025년 6월 9일, 150,000,000원)입니다.

* 등기부등본상 을7, 을8, 을9, 갑17, 을7-2, 을8-2 등의 권리가 모두 말소되는 것으로 기재되어 있어, 경매 후 소유권만 남는 비교적 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사엠캐피탈대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상이 되며, 보증금 5,000,000원은 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성도 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 아파트 단지 내 상권으로, 주거 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

* 인근의 대천동대초등학교와 근린생활시설들은 지역 주민들을 위한 기본적인 소비 및 서비스 활동을 지원합니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 생활 편의를 충족시키는 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 동대 센트럴파크

* 건축년도: 2017년 7월 31일 사용승인

* 총 세대수: 711세대

* 해당 동: 103동

* 해당 층: 18층

* 전용면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 총 연면적: 66339.59㎡

* 주차대수: 총 839대 (지하 758대, 지상 81대 - 건축물대장 기준)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 273,000,000원은 최근 실거래가(59.92㎡ 기준 230,000,000원 ~ 263,500,000원) 대비 다소 높게 책정된 편입니다. 과도한 입찰가 산정 시 수익률 하락의 위험이 있습니다.

* 인근에 농경지가 소재하고 있어, 농경지 활용 방식에 따라 냄새, 해충 등의 민원이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. (단, 현재 주위환경은 보통으로 평가됨)

* 등기부상 권리관계는 명확히 말소되나, 혹시 모를 등기되지 않은 권리나 추가 임차인의 존재 가능성에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 2017년에 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 보령시 동대동 지역의 주거 환경 내에서 안정적인 가치를 지닌 물건입니다.

* 경매 절차상 권리관계가 명확하고, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 진행에 큰 어려움이 예상되지 않습니다.

* 지역 시세를 충분히 반영한 합리적인 가격으로 접근한다면, 안정적인 거주 및 투자 목적으로 활용 가능한 우량 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2017년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없음.

* 18층 고층으로 일조 및 조망권 확보가 용이함.

* 주거 편의시설 및 교통 여건이 양호하여 실거주 만족도가 높을 것으로 기대됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 273,000,000원

* 최근 실거래가 (59.92㎡ 기준): 230,000,000원 (3층), 263,500,000원 (13층)

* 최근 실거래가 (72.13㎡ 기준): 310,000,000원 (16층)

* 본 물건은 18층으로, 13층 실거래가 263,500,000원 대비 높은 층수 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 감정가 273,000,000원은 최근 실거래가 상단에 위치하지만, 층수 이점을 고려할 때 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.

* 종합적인 시세 분석 및 층수 프리미엄을 고려하여, 예상 입찰가 범위는 270,000,000원 ~ 280,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.