나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1221 [1] 충청남도 서천군 장항읍 원수리 930-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 장항읍 원수리 소재 "장항중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 기존 주택지대으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-07-19)(장항중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2): 조적조 슬라브지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 2002.10.27.) 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 일부 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택(건축물현황도면 상 방3, 주방, 거실, 화장실 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(㉠,㉡,㉢) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 홍성지원 2025타경1221 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인, 일괄매각, 제시외 건물(㉠,㉡,㉢) 매각 포함

1.2. 물건현황

소재지: 충청남도 서천군 장항읍 원수리 930-11

용도: 단독주택

감정가: 145,434,440원

토지 면적: 257.00㎡ (약 77.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 91.41㎡ (약 27.65평)

건물 제시외 면적: 32.40㎡

건축물 현황: 조적조 슬라브지붕 단층 단독주택 (사용승인일: 2002.10.27)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 서천군 장항읍 원수리 소재 "장항중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 사다리형의 평지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용 중입니다.

남동측 및 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도시계획시설: 소로3류 (폭 8m 미만)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (장항중학교)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 유영일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2001-05-14

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상임.

* 임차인 유 은(는) 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 새로운 소유자가 인수하거나 해결해야 할 권리가 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022-07-14 접수된 주식회사제이엠캐피탈대부의 근저당권 (을3)

* 경매개시결정: 2025-11-18 접수된 주식회사제이엠캐피탈대부의 임의경매 (갑8, 건물도 동일)

* 기타 등기사항: 소유권 이전 (갑1, 갑3, 건물 갑1, 건물 갑2), 가압류 (갑6, 갑7, 건물 갑5, 건물 갑6) 등기들 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 52,978,957원

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음 (단, 지상권 개요는 내용 없으나 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 인근의 연립/다세대 주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 리더스빌A동 (2018년 건축, 84.45㎡): 2025년 7월, 14,000만원 거래. (㎡당 약 165.8만원)

* 아인빌라 (1990년 건축, 61.77㎡): 2024년 9월, 2,000만원 거래. (㎡당 약 32.4만원)

* 스위트빌(B동) (2006년 건축, 75.49㎡): 2024년 2월, 5,800만원 거래. (㎡당 약 76.8만원)

본건은 단독주택으로, 위 다세대/연립 주택과는 주거 형태 및 토지 이용 측면에서 차이가 있습니다. 특히 아인빌라의 거래가는 토지 면적이 본건과 동일하나, 가격이 매우 낮게 형성되어 있어 특수한 상황일 수 있습니다.

4.2. 시세 동향

최근 실거래가 중 리더스빌A동의 가격이 높게 형성되어 있으나, 신축 다세대 주택이라는 점에서 본건과의 직접 비교는 어렵습니다. 스위트빌(B동)의 가격은 본건의 감정가와 비교 시 상대적으로 낮은 편입니다. 본건의 경우, 넓은 토지 면적(257㎡)이 가치에 중요한 요인이 될 수 있으며, 단독주택으로서의 개별 가치를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설 정보는 주변 탐문을 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

* 장항중학교가 인근에 위치합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인(유 )의 존재는 가장 큰 위험 요소입니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 계약 내용에 따라 새로운 소유자가 금전적 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. 임대차 계약서를 반드시 확인하여 상세 내용을 파악해야 합니다.

6.2. 기타 위험 요소

* 감정평가서 상 "제시외 건물"이 매각에 포함되어 있으나, 정확한 규모와 상태는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변에 특정 혐오시설에 대한 보고는 없으나, 향후 개발 계획 등에 따른 환경 변화 가능성은 있습니다.

* 2002년 건축으로 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서천군 장항읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있다는 장점이 있습니다. 인근에 학교가 있고 차량 접근성도 양호하여 주거 환경 자체는 나쁘지 않습니다.

하지만, 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인 없이는 잠재적 부담을 안고 투자를 결정해야 합니다. 또한, 주변의 다세대/연립 주택 실거래가와 직접 비교하기에는 물건의 특성이 달라 시세 판단에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성.

* 조용한 주택가에 위치한 단독주택이라는 점.

* 대항력 있는 임차인 문제를 해결할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,434,440원입니다.

주요 위험 요소인 대항력 있는 임차인의 존재, 보증금 0원이나 임대차 관계의 불확실성, 그리고 주변 시세 대비 본건의 특수성(단독주택, 넓은 토지)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 0원인 점을 감안하더라도, 임차인 관련 잠재적 리스크를 반영하여 감정가의 70~80% 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 10,000만원 ~ 11,600만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 임차인과의 협상 가능성, 법원 진행 상황, 그리고 본인이 감당할 수 있는 위험 수준을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.