나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53785 [1] 경기도 시흥시 대야동 694 대야역두산위브더파크 115동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 대야동 소재 '시흥대야역3번출구' 북서측 직선거리 약300미터 지점에 위치 하는 '대야역 두산위브 더파크' 115동 내에 소재하며, 인근일대는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 서측 인근으로 소래산이 위치함.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역(서해선 시흥대야역)이 위치 하며, 북동측 직선거리 약800미터 지점에 수도권제1순환고속도로 시흥I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 12층 1203호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(방2, 주방겸식당, 화장실 등)로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보 설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 남동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

대야동 694 :도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(건축허가제한지역)<건축법>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용 상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53785 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 시흥시 대야동 694 대야역두산위브더파크 115동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 276,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 22.84㎡ (약 6.91평)

토지지분: 22.84㎡ (약 6.91평)

건물면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

건물지분: 39.9741㎡ (약 12.09평)

1.4. 건물 정보

아파트명: 대야역 두산위브 더파크

동: 115동

층: 12층 (총 20층)

사용승인일: 2021년 (사용승인일 2021.07.22)

전용면적: 39.9741㎡ (약 12.09평)

총 단지 세대수: 1382세대

총 단지 주차대수: 1599대

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

인근에 버스정류장 및 전철역(서해선 시흥대야역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 출입이 용이하며, 북동측 약 800미터 지점에 수도권제1순환고속도로 시흥I.C가 위치하여 광역 접근성도 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경

경기도 시흥시 대야동 소재 '시흥대야역3번출구' 북서측 직선거리 약 300미터 지점에 위치합니다.

인근 일대는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

서측 인근으로 소래산이 위치하고 있습니다.

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑3 가압류 (에이피더퍼스트, 2,915,472,652원, 접수 2023.08.23)

이 외 갑1 소유권보존(시흥시대야동주택재개발정비사업조합) 및 갑6 강제경매(정진섭, 203,370,300원, 접수 2025.11.24) 등이 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 정진섭

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 6일

확정일자: 2021년 7월 7일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 3월 24일

3.3. 인수/말소 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을1 주택임차권 (정진섭, 190,000,000원, 전입 2021.07.06, 확정 2021.07.07) - 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

말소되는 권리: 갑3 가압류, 갑6 강제경매 등.

4. 상권분석

해당 물건이 속한 지역은 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역입니다. 서측으로는 소래산이 위치하여 자연 환경을 접하고 있으며, 시흥대야역 역세권으로서 상업 시설 및 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 구체적인 상업 시설의 밀집도나 업종 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

아파트는 방 2개, 주방 겸 식당, 화장실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

설비로는 보일러 설비에 의한 개별난방, 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보 설비, 출입구 보안 개폐 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 내 시설

단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

지하에는 전기차 충전기 8대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본 물건 소재지는 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있습니다. [cite: property desc]

* 건축허가·착공제한지역: 건축 관련 규제가 존재할 수 있습니다. [cite: property desc]

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 정진섭의 보증금 190,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 임차인의 보증금 및 차임 정보는 명확하나, 인수 금액이 발생할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 기타 토지이용계획 및 제한 상태: 상대보호구역, 준보전산지, 과밀억제권역 등의 규제가 있습니다. [cite: property desc]

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 역세권 아파트입니다. 시흥대야역과의 접근성이 우수하며, 신축급 아파트(2021년 사용승인)라는 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 부담 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 190,000,000원을 낙찰가가 보증금 전액을 변제하지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 개발행위허가제한구역 등 다수의 토지이용 규제도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서, 권리 분석 및 임차인과의 관계, 그리고 제반 규제 사항을 철저히 확인한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시흥대야역 역세권: 향후 지역 개발 및 교통 호재에 따른 가치 상승 기대.

* 신축급 아파트: 비교적 최신 연식으로 내부 컨디션 양호 예상.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가(276,000,000원)가 최근 실거래가(39.97㎡ 기준 283,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 적정 입찰가 산정 시 투자 매력 발생 가능.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 190,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다. 인수 보증금을 제외한 실질적인 매수인의 투자 금액을 고려해야 합니다.

최근 매매 사례(39.97㎡, 14층)는 283,000,000원 [cite: JSON 2]이며, 감정가는 276,000,000원입니다.

임차인 보증금 190,000,000원을 인수한다고 가정할 때, 매수인이 실제 투입 가능한 최대 금액은 시세에서 인수 보증금을 제외한 283,000,000원 - 190,000,000원 = 93,000,000원 수준이 되어야 투자 이익을 기대할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 입찰가는 이러한 인수 부담을 고려하여 감정가 대비 매우 낮은 낙찰가율로 형성될 것으로 예상됩니다.

보수적으로 감정가의 70% 수준인 약 193,200,000원을 제시합니다.

이 경우 총 투입 금액은 193,200,000원(낙찰가) + 190,000,000원(인수 보증금) = 383,200,000원이 되어, 최근 실거래가(283,000,000원)보다 높은 수준이므로, 투자자 입장에서는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

본 물건은 유찰 가능성이 높으며, 향후 재감정 또는 매각 기일 변경 시 입찰가를 재산정하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.