나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52340 [1] 전라남도 광양시 광영동 755-1 가야아파트 4동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 가야초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호1(가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층건 중 4동 9층 902호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남서측 및 북측으로 진입로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) , 중로3류 (폭 12m~15m)(2019-03-28)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광영초중학교, 가야초등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52340 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광영동 755-1 가야아파트 4동 9층 902호

용도: 아파트

감정가: 35,000,000원

토지면적: 36.86㎡ (약 11.15평)

토지지분: 36.862828501336345㎡ (약 11.15평)

건물면적: 49.97㎡ (약 15.12평)

건물지분: 49.965㎡ (약 15.11평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 아파트 상세정보

아파트명: 가야아파트

동/호수: 4동 9층 902호

준공년월: 1992년 04월 03일

전용면적: 49.97㎡ (약 15.12평)

총면적: 49.97㎡ (약 15.12평)

총동수: 7동 (전체 단지 9개동)

총세대수: 680세대 (전체 단지 683세대)

최고층: 10층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 가야초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 일반 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 단지 남서측 및 북측으로 진입로가 소재합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 기타 용도지구: 지구단위계획구역

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2019-03-28)(저촉)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역(광영초중학교, 가야초등학교), 절대보호구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 오케이저축은행의 가압류(접수일자: 2025-06-26, 권리금액: 금19,753,895원)가 강제경매로 진행된 것으로 보이며, 이에 따라 본 경매 절차에서 소멸될 권리가 정리됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑8: 소유권이전 (조현주) - 2019-06-26

* 갑9: 소유권이전 (강창호) - 2022-11-22

* 갑12: 소유권이전 (김성국, 매매) - 2024-01-12

* 갑13: 가압류 (오케이저축은행) - 2025-06-26, 금19,753,895원

* 갑14: 가압류 (애큐온저축은행) - 2025-08-18, 금50,524,134원

* 갑15: 강제경매 (오케이저축은행) - 2025-11-25, 21,394,359원 (13번 가압류의 본압류)

상기 등기부 현황상, 경매개시결정(말소기준권리)보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 본 매각으로 인해 소유권이전 및 가압류 등 해당 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 단독주택, 근린생활시설, 초등학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건 아파트 단지 및 인근 지역에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등은 일반적인 주거지역 내 규제 사항으로 판단됨)

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 가야아파트

* 주소: 전라남도 광양시 광영동 755-1

* 사용승인일: 1992년 04월 03일 (준공 후 약 34년 경과)

* 단지 규모: 총 7개동, 680세대 (본건 4동은 10층 건물로, 해당 동의 세대수는 80세대임)

* 주차: 총 197대 (지상 3대, 지하 14대, 옥외기계식 197대)

* 관리사무소 연락처: 061-792-4253

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 주변 편의 및 교육시설

* 교육시설: 가야초등학교, 광영초등학교, 광영중학교 인근 위치.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1992년 준공된 아파트로, 약 34년의 건축 연혁을 가지고 있어 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 잠재적 비용으로 발생할 수 있습니다.

6.2. 미납관리비

2025년 12월 기준 미납관리비 619,250원이 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 정산해야 할 비용일 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

6.3. 권리상 특이사항

제시된 정보상으로는 말소기준권리 하위의 모든 권리(소유권 이전, 가압류 등)가 경매로 소멸될 예정이어서 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 광영동에 위치한 가야아파트 4동 9층 902호로, 3.3.㎡당 약 71만원 수준으로 감정평가되었습니다. 1992년에 준공된 아파트로 건물 노후도는 있으나, 단지 내에서는 비교적 높은 9층에 위치하고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적은 편이며, 주변에 학교 등 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 다만, 미납관리비 619,250원의 정산 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 명확한 권리 관계.

* 초등학교 등 교육시설 인근의 주거 입지.

* 아파트 단지 내 비교적 높은 층수(9층)에 위치.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 35,000,000원입니다. 최근 2026년 6월의 매매 사례를 보면, 49.97㎡ 전용면적의 아파트가 25,000,000원에서 33,000,000원 사이에서 거래된 것으로 나타납니다. 본건은 이러한 최근 실거래가 최고가(33,000,000원)보다 높은 9층에 위치하고 있음을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 34,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.