나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7326 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 OOOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 제1층 제102호로서, (사용승인일: 2017.02.02) - 외벽: 석재 및 복합판넬 마감 등, - 내벽: 석고보드 및 인테리어 마감 등, - 바닥: 타일 마감 등, - 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 일반음식점(상호명: 고기상점)으로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비, 승강기설비(기준시점 미운행) 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 4차선 아스팔트 포장도로, 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2016-04-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 본건 기호 1-가는 기준시점 현재 후첨 "사진용지"와 같이 현황 2개 호수(제101호, 제102호)를 벽체구분 없이 사용중인 "튼상가"로서, ① 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능하며, 구획 시설이 철거된 것이 일시적인 것으로 인정될 수 있는 점, ② 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 점, ③ 형태, 규모 등으로 보았을 때, 개별 호의 단독 효용가치가 있는점 ④ 현황 각 호별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 있는 점 등을 고려하여 감정평가 하였음.

물건 비고

- 매각대상이 아닌 101호와 벽체구분 없이 사용중인 '튼상가'로서 감정평가서에 의하면 구획 시설이 철거된 것이 일시적으로 경계벽 복원이 용이하며 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7326 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 693-4 상산빌딩 1층 102호 (도로명 주소: 전라남도 나주시 그린로 209)

건물명: 상산빌딩

용도: 제1종근린생활시설 (현재 일반음식점으로 이용 중)

토지면적: 34.96㎡ (약 10.58평)

건물면적: 61.42㎡ (약 18.58평)

감정가: 417,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산임의경매

채권자: 온누리신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 나주시 빛가람동 소재 "빛가람중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 도로: 본건 남측으로 4차선 아스팔트 포장도로, 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 3월 10일 접수된 온누리신용협동조합의 근저당권(채권액 399,600,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업자등록)일자: 2022년 9월 19일

* 확정일자: 2026년 1월 15일

* 배당신고일자: 2026년 1월 15일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 황 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 다만, 차임이 0원으로 기재된 특이사항이 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 현재 이용 현황: 본건은 일반음식점(상호명: 고기상점)으로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 공동주택 단지 배후의 근린생활시설 밀집 지역으로, 안정적인 유동인구 및 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

* 건물 특징: 본건 102호는 매각 대상이 아닌 101호와 벽체 구분 없이 '튼상가' 형태로 사용 중입니다. 감정평가서상 구획 시설 철거가 일시적인 것으로 판단되며, 경계벽 복원이 용이하여 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 보입니다. 또한, 개별 호로서의 단독 효용가치가 있으며 통로가 확보되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "빛가람중학교"를 비롯한 교육 시설 및 다수의 공동주택 단지가 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통: 서측 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 남측 및 북측의 넓은 도로망을 통해 시내외 접근성이 좋습니다.

* 건축 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2017년 2월 2일

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별난방 설비가 설치되어 있습니다.

* 승강기: 승강기 설비가 있으나, 기준시점 현재 미운행 상태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* '튼상가' 활용: 현재 101호와 통합하여 사용 중인 '튼상가' 형태이므로, 향후 분할 또는 개별 활용 시 경계벽 복원 비용 및 공사 기간이 발생할 수 있습니다. 감정평가에서는 복원 용이성을 높게 평가하였으나, 실제 공사 범위 및 비용은 별도의 실사 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 황 임차인은 대항력이 없으나, 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 해당 임차인과의 계약 관계 및 실제 이용 현황에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

* 승강기 미운행: 현재 운행 중지된 승강기 설비의 수리 필요성 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 특별한 혐오시설이 인접한 것으로 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내 준주거지역에 위치한 제1종근린생활시설로, 입지 조건 및 주변 환경이 매우 우수합니다. 건물은 2017년 신축으로 비교적 연식이 짧고, 권리 관계가 명확하며 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 현재 '튼상가'로 사용 중인 점은 향후 활용 계획에 따라 장단점이 될 수 있으나, 감정평가에서도 복원 용이성을 언급하고 있어 적극적인 활용이 기대됩니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 지속적인 발전과 함께 상권 활성화에 따른 시세 차익 기대.

* 제1종근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하여 임대 수익률 확보 용이.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 전혀 없어 명확하고 안전한 투자가 가능.

* 101호와 통합 운영 중인 '튼상가'의 넓은 면적을 활용하여 대형 업종 유치 등 다양한 사업 모델 적용 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 417,000,000원이며, 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없습니다. 주변 상가 시세 및 최근 거래 동향을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다. 다만, '튼상가'로 인한 복원 비용, 임차인 현황, 승강기 수리 비용 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. (정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.