나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1948 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 671-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 ‘제주고등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 6~7미터 및 북측으로 노폭 5~6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2003.06.20.) 외벽 : 치장타일 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 바닥 : 장판지 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중이며, 상부에 다락 소재함.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

제시목록상 용도는 '주택 및 사무실'이나, 현황 '주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1) 포함. 제시외 건물(감정평가서 'ㄴ') 제외. 목록2. 다락 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1948 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 671-17

용도: 단독주택

감정가: 954,271,640원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

건물면적: 98.82㎡ (약 29.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 제시외면적: 11.10㎡ (약 3.36평) - (감정평가서 'ㄱ' 참조, 'ㄴ' 제외)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물구조: 경량철골조 판넬지붕 단층

사용승인일: 2003년 06월 20일

건물 현황: 주택으로 이용 중이며, 상부에 다락 소재함. 공부상 용도는 '주택 및 사무실'이나 현황 '주택'임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 ‘제주고등학교’ 북측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난함.

동측으로 노폭 약 6~7미터 및 북측으로 노폭 5~6미터 아스콘 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 2004년 09월 07일 제주시농업협동조합 근저당권 (을6)

말소 예정 권리:

- 2004년 09월 07일 제주시농업협동조합 근저당권 (을6)

- 2023년 05월 22일 신한은행 근저당권 (을8)

- 2025년 11월 20일 신한은행 임의경매개시결정 (갑4)

총 등기부채권액: 566,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리: 2004년 09월 07일 제주시농업협동조합 근저당권 (을2)

말소 예정 권리:

- 2004년 09월 07일 제주시농업협동조합 근저당권 (을2)

- 2023년 05월 22일 신한은행 근저당권 (을4)

- 2025년 11월 20일 신한은행 임의경매개시결정 (갑3)

총 등기부채권액: 566,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(제공된 정보 내에서 임차인 현황에 따른 인수사항 없음)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 제주시 노형동은 주거, 상업, 교육시설이 복합적으로 발달한 지역임.

주변에 단독주택과 공동주택 단지가 혼재하고 있어 주거 환경이 양호하며, 근린생활시설 또한 다양하게 분포하고 있음.

4.2. 토지 이용 현황

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

다양한 용도 지역 및 지구에 걸쳐 있어 개발 및 이용에 대한 규제가 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

'제주고등학교' 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋음.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

특이사항으로 '법정지상권'이 언급되어 있으며, 물건명세서상 '법정지상권 성립 여부는 불분명'하다고 기재되어 있음.

이는 경매 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 또는 별도의 비용 발생 가능성을 내포하므로, 입찰 전 철저한 조사가 필요함.

6.2. 유동화 물건

'유동화물건' 표기는 해당 채권이 자산유동화전문회사 등으로 이전되었음을 시사하며, 일반 경매 물건보다 권리관계가 복잡할 수 있음.

6.3. 제시외 건물

감정평가서 'ㄴ'에 해당하는 제시외 건물은 매각에서 제외되나, 'ㄱ'에 해당하는 제시외 건물은 매각에 포함됨. 이로 인한 권리 관계나 이용상태 등을 면밀히 파악해야 함.

6.4. 공부상 용도와 현황의 차이

건물 등기부상 용도는 '주택 및 사무실'이나, 현황은 '주택'으로 이용 중임. 이로 인한 행정적 또는 법적 문제는 없을 것으로 보이나, 현황과 공부상의 차이를 인지해야 함.

7. 종합 의견

본건은 제주시 노형동의 주거지 내에 위치한 단독주택으로, 감정가는 9억 5천 4백만 원대에 달함. 토지 면적이 496㎡로 넓어 활용도가 높을 것으로 예상됨. 교통 및 주변 환경은 양호한 편이나, '법정지상권 성립 불분명' 및 '유동화물건'이라는 중대한 리스크 요인이 존재함. 이러한 권리관계의 불확실성은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용을 발생시킬 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성

* 제주시 노형동이라는 입지적 장점

* 일반적인 주택 시장 대비 경매를 통한 시세차익 기대 (권리관계 리스크 해소 전제)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '연립, 다세대, 빌라'로, 본건 '단독주택'과는 건물 유형이 상이하여 직접적인 비교 분석에 한계가 있음. 해당 JSON의 거래 금액대는 3억 8천 2백만 원 ~ 6억 2천 5백만 원 수준이나, 이는 전용면적 기준이므로 본건의 넓은 토지 가치를 반영하기 어려움.

본건의 감정가는 9억 5천 4백만 원 수준이나, '법정지상권 성립 불분명'이라는 중대한 리스크가 존재함. 이 리스크를 감안할 때, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 합리적임.

총 채무액은 5억 6천 6백만 원 수준이며, 이를 최소한의 기준으로 고려할 수 있음.

종합적인 위험 요인과 감정가, 채무액 등을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 7억 원 ~ 7억 5천만 원 수준에서 결정하는 것을 제안함. 법정지상권 관련 조사 결과에 따라 입찰가 조정이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.