나이스옥션 법원경매 마산 2025타경369 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 1325 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 소재 "전안마을회관" 북동측에 위 치하며, 주위는 주거용 및 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

1) 일련번호 1 : 사다리형 평지로서, 상업용 건부지 입니다. 2) 일련번호 4 : 삼각형 평지로서, 나지 입니다. 3) 일련번호 5 : 사다리형 평지로서, 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호 5 토지는 지목 및 현황 도로로서, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 일련번호 1 및 4 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지[일련번호 5, 신감리 1437번지(지목: 구거, 소유자: 국)]를 통해 진출입이 가능하며, 국유지 점용허가 및 가능여부는 별도의 확인을 요합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1(신감리 1325) 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광려중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 2) 일련번호 4(신감리 1328) 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광려중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전안초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 3) 일련번호 5(신감리 1332-6) 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광려중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 건물 감정평가요항표를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 일련번호 4 지상에 이동가능한 컨테이너박스 1개동(약 5×2.5m)이 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 및 일련번호 3 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 메탈 판넬, EPS판넬 마감 등. 내 벽 : 방화석고보드, 인테리어 마감 등. 바 닥 : 에폭시 미장 등. 창 호 : 스테인리스 및 PVC 창호 등.

이용상태

1) 일련번호 2 : 제2종근린생활시설로서, 현황 스크린골프연습장으로 이용 중입니다. 2) 일련번호 3 : 제2종근린생활시설로서, 일반음식점으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 시스템 냉난방시설 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

㉠ : 일반철골구조 기타지붕 단층, 출입구, 약 34㎡. ㉡ : 일반철골구조 기타지붕 단층, 출입구, 약 25㎡. ㉢ : 경량철골구조 기타지붕 단층, 데크 및 창고, 약 48㎡. ㉣ : 판넬조 판넬지붕 단층, 휴게실, 약 24㎡. ㉤ : 경량철골구조 기타지붕 단층, 데크, 약 23㎡. ㉥ : 경량철골구조 기타지붕 단층, 퍼팅연습장, 약 9㎡. ㉦ : 판넬조, 가추, 약 1㎡. ㉧ : 판넬조, 가추, 약 1㎡.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 목록1 토지는 '상업용 건부지', 목록5 토지는 '도로'로 이용중.
목록2 및 목록3 건물은 제2종 근린생활시설로 현황 각 스크린골프연습장 및 일반음식점 등으로 이용중. 목록2 건물은 소유자가 사용중이고, 목록3 건물은 임차인들이 사용중인 것으로 현황조사됨. 감정서상 제시외 건물 일련번호 ㉣의 점유자 김한줄(한스산업개발 대표)은 목록3 건물의 실내장식공사대금(약 1천만원) 미지급으로 유치권을 주장하는 것으로 현황조사됨. 유치권 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경369 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 1325

* 용도: 근린시설

* 감정가: 2,394,707,500원

* 토지 면적: 2,314.00㎡ (약 700.05평)

* 건물 면적: 813.10㎡ (약 246.00평)

* 건물 제시외 면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 유치권, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각(제시외 건물 포함). 목록1 토지는 '상업용 건부지', 목록5 토지는 '도로'로 이용 중. 목록2 및 목록3 건물은 제2종 근린생활시설로 스크린골프연습장 및 일반음식점 등으로 이용 중. 목록2 건물은 소유자 사용, 목록3 건물은 임차인 사용. 감정서상 제시외 건물 일련번호 ㉣의 점유자 김한줄(한스산업개발 대표)은 목록3 건물 실내장식공사대금 미지급으로 유치권을 주장하며, 유치권 성립 여부는 불분명함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 소재 "전안마을회관" 북동측에 위치하며, 주위는 주거용 및 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 일련번호 1 토지: 사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 4 토지: 삼각형 평지로서, 나지 상태입니다.

* 일련번호 5 토지: 사다리형 평지로서, 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 일련번호 5 토지는 지목 및 현황 도로로서 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다. 일련번호 1 및 4 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지(일련번호 5, 신감리 1437번지)를 통해 진출입이 가능하며, 국유지 점용허가 및 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1 (신감리 1325): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광려중학교).

* 일련번호 4 (신감리 1328): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광려중학교, 전안초등학교).

* 일련번호 5 (신감리 1332-6): 계획관리지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(광려중학교).

* 주변 시설: 인근에 전안마을회관, 광려중학교, 전안초등학교 등이 소재합니다. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 30일 접수된 신한은행의 근저당권 (을24 토지, 을7 건물)이 말소기준권리입니다.

* 소멸 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당권, 압류 등)

* 인수 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권'으로 개요가 명시되어 있으나, 지상권 등기는 확인되지 않았습니다.

* 채무 총액: 토지 등기부채권 총액 2,160,000,000원, 건물 등기부채권 총액 2,160,000,000원입니다. 이는 신한은행 근저당권 설정액으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (상호: 감천골갈비찜)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2025-06-26

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업자등록일): 미등록

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김 (상호: 한스산업개발 - 유치권자)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 유치권 주장 (실내장식공사대금 미지급, 약 1천만원)

* 임차인: 유한회사 비엠토지개발 (대표자: 김 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2026-01-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 유치권: 감정서상 제시외 건물 일련번호 ㉣의 점유자 김한줄(한스산업개발 대표)은 목록3 건물의 실내장식공사대금(약 1천만원) 미지급으로 유치권을 주장하는 것으로 조사되었습니다. 유치권 성립 여부는 불분명하여 인수 또는 별도 부담 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 제2종 근린생활시설로, 현재 스크린골프연습장 및 일반음식점으로 이용 중입니다.

* 창원시 마산회원구 내서읍 지역의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합한 입지입니다.

* 주변에 전안마을회관, 학교 등 근린 시설이 분포하고 있어 잠재적인 고객 확보가 가능합니다.

5. 생활정보

* 인근에 광려중학교, 전안초등학교 등 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* "전안마을회관"이 인접해 있어 지역 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.

* 차량 진출입이 가능하며 대중교통 이용도 보통 수준으로, 생활 편의성은 무난할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 김한줄(한스산업개발 대표)이 주장하는 유치권 성립 여부가 불분명하며, 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 주요 리스크입니다. 약 1천만원 상당의 공사대금 채권에 근거한 유치권으로, 그 법적 효력 및 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 접근성: 목록1 및 4 토지가 지적도상 맹지이므로, 인접 토지(목록5, 신감리 1437번지)를 통한 진출입로 확보에 대한 국유지 점용허가 가능 여부 등 추가 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황: 다수의 임차인이 있으나, 현재 조사된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없습니다. 그러나 명도 관련 예상치 못한 분쟁 가능성도 배제할 수는 없습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 설정되어 있어, 본건 경매 진행 결과에 따라 다른 공동담보 물건에도 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 근린생활시설로 활용 가능한 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 현재 스크린골프연습장 및 일반음식점으로 운영되고 있어 영업 권리 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 입지적으로 주거 및 상업 지역이 혼재된 곳에 위치하여 지역 기반 상권 형성에 유리한 측면이 있습니다.

* 그러나, 유치권 주장 및 토지 맹지 여부에 따른 접근성 문제 등 해결해야 할 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크를 철저히 분석하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제2종 근린생활시설로서의 안정적인 활용 가능성 (스크린골프연습장, 일반음식점 등).

* 넓은 토지 면적을 바탕으로 한 확장 또는 재개발 잠재력.

* 지역 상권의 성장 가능성에 따른 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 2,394,707,500원입니다.

* 예상 입찰가는 현재 파악된 유치권의 법적 효력 및 인수 여부, 맹지 해소 방안 마련에 소요될 제반 비용, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 유치권 및 접근성 관련 불확실성이 해소될 경우 감정가 수준 이상 또는 이하로 입찰가가 결정될 수 있으며, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.