나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4288 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 1차우방타운 108동 3층 307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "대흥초등학교"남측 인근에 위치하는 "1차우방타운 제108동 제3층 제307호" 로서, 부근 일대는 대단위 아파트단지, 학교, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 편리함

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층건 중 제3층 제307호 로서 (사용승인일: 1990.12.24) - 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감 - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 천 정: 천정지 등 마감, - 창 호: 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보 및 소화설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 남동측 완경사지대에 계단식으로 조성된 "아파트부지 및 상 가부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 북측으로 폭 약 12미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천공보호구역(용흥)<온천법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 366번지, 1차우방타운 108동 3층 307호에 소재한 아파트 물건입니다.

사건번호는 포항지원 2025타경4288 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 133,000,000원입니다.

토지면적은 48.50㎡ (약 14.68평)이며, 건물면적은 84.98㎡ (약 25.72평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 본건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력있는 임차인 관련 특이사항이 있습니다.

매각 시 주의사항으로는 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점입니다.

건축물 사용승인일은 1990년 12월 24일이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상15층 건물 중 3층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "1차우방타운 제108동 제3층 제307호"로, "대흥초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 주변은 대단위 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장 및 간선 도로가 위치하여 전반적인 교통 사정은 편리합니다.

* 토지이용계획: 본건이 속한 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 온천공보호구역(용흥)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 11월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑6)입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 소유권이전(이여령, 2022-04-21), 소유권이전(최희광, 2023-12-13), 압류(국민건강보험공단, 2025-11-28) 등은 낙찰과 함께 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 김 (김소윤)

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2025년 10월 28일

* 확정일자: 2025년 10월 28일

* 배당신고일자: 2026년 01월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 '주의사항'에 따른 매각 조건 준수 여부가 중요합니다.

* * 임차인: 박 (박재곤)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 21일

* 확정일자: 2022년 04월 26일

* 배당신고일자: 2024년 04월 30일

* 대항력: 없음 (단, 본 건의 특이사항 및 주의사항에 '대항력있는 임차인'으로 언급되며, 매각 조건에 따른 처리가 필수적인 대상입니다.)

* 비고: 해당 임차인의 보증금 1억 5천만원은 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으나, '주의사항'에서 채권자는 매수인에게 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 매수인은 이 조건을 정확히 이행해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 갑6(강제경매, 주택도시보증공사, 2025-11-19)

* 등기부채권 총액: 150,000,000원 (박재곤 임차인의 보증금으로 보임)

1.3. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 본건은 포항시 북구 용흥동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육시설: "대흥초등학교"가 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 가구의 수요를 확보할 수 있는 학군 이점을 가지고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 분석 결과, 본 건 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 해당 물건은 포항우방타운 단지 내에 위치하며, 단지는 총 23동, 2652세대 규모입니다.

* 관리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 입주민 편의를 위한 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 1006대(지상 3대, 지하 90대)의 주차가 가능하다고 명시되어 있습니다. (다만, 제공된 수치상 일부 오기가 있을 수 있습니다.)

* 교통 접근성: 단지 인근에 버스 승강장이 있고 주요 간선도로와 인접하여 대중교통 및 자가용 이용이 모두 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 관련 이슈: 박 임차인의 1억 5천만원 보증금과 관련하여 '주의사항'에 명시된 매수인에게 부여된 조건(임차보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소)을 매수인이 반드시 이행해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후화: 1990년 사용승인된 건물로서, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링에 대한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 다수의 도로(소로2류, 중로3류)와 각종 보호구역(가축사육제한, 상대/절대보호, 온천공보호구역)에 저촉되어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구의 안정적인 주거 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 대단지 아파트로서 기본적인 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

그러나, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 형성된 점과 더불어, '대항력있는 임차인'(박 1억 5천만원) 관련 복잡한 매각 조건이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

매수인은 '주의사항'에 명시된 임차권등기 말소 및 보증금 반환청구권 포기 조건을 정확히 이해하고, 관련 법적 절차를 면밀히 검토 및 이행하여 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 사전에 차단하는 것이 매우 중요합니다.

또한, 건축물 노후화에 따른 장기적인 관리 비용 발생 가능성도 함께 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접, 대단지 아파트라는 점은 기본적인 주거 수요 확보에 긍정적으로 작용합니다.

* 권리관계 명확화 시 가치 상승 잠재력: 임차인 관련 리스크를 성공적으로 관리하고 매각 조건대로 권리관계를 명확히 할 수 있다면, 감정가 및 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 최근 실거래가 기반 분석: 현재 시장 가격 수준을 파악하고, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하여 투자 수익률을 높일 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 전용면적: 84.98㎡ (약 25.72평)

* 감정가: 133,000,000원

* 최근 실거래가 (84.98㎡, 2026년 6월): 88,000,000원

* 최근 실거래가 (66.97㎡, 2026년 7월): 65,000,000원 (이를 84.98㎡ 기준으로 환산 시 약 82,550,000원 수준)

* 동일 면적(84.98㎡)의 최근 실거래가(8,800만원)와 감정가(13,300만원) 사이에 상당한 시세 차이가 존재합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 '주의사항'에 따르면, 매수인은 임차인 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 명확하게 이행될 경우, 매수인이 임차인 보증금 1억 5천만원을 직접 인수할 위험은 현저히 줄어듭니다.

* 그러나, 이러한 조건부 매각 및 복잡한 임차인 관련 문제는 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가(8,800만원)와 높은 감정가(13,300만원)의 괴리, 그리고 임차인 관련 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 98,000,000원 (구천팔백만원)

* 참고: 제시된 예상 입찰가는 투자 가치 및 위험 요소를 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 상태, 법적 절차의 명확성, 경쟁 입찰 현황, 본인의 투자 전략 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.