나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42972 [1] 경기도 평택시 서정동 303-6 서정역꿈의도시두드림주상복합 8층811호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주 위는 근린생활시설, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 18층 중 제8층 제811호로서, 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 새시 창호 임.

이용상태

공동주택(아파트-도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기 및 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고 평탄하거나 완경사의 부정형 토지로서, 도시형생활주택 등 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 및 남측으로 노폭 약 4미터 이내의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전 제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026. 4. 23. 자에 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42972 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 서정동 303-6 서정역꿈의도시두드림주상복합 8층 811호

* 물건 종류: 도시형생활주택

* 감정가: 80,000,000원

* 토지 면적: 5.21㎡ (약 1.58평)

* 토지 지분: 5.21㎡ (약 1.58평)

* 건물 면적: 28.47㎡ (약 8.60평) - 전용 면적으로 판단됨

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO (본건 강제경매 신청 주체로 추정)

* 건물명: 서정역꿈의도시두드림주상복합

* 해당 층: 8층

* 호수: 811호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 좋습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 4미터 이내의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(한 )

* 임차보증금: 155,000,000원

* 월 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-02-10

* 확정일자: 2023-02-02

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026. 4. 23. 자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해주겠다는 의사를 밝힌 것으로, 낙찰자는 해당 임차보증금 155,000,000원을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2018-07-04, 주식회사대도산업건설)

* 갑2: 소유권이전 (2018-07-26, 이주용)

* 을3: 주택임차권 (2025-02-25, 한 , 155,000,000원) - 말소 예정 (확약서 제출)

* 갑3: 소유권이전 (2023-03-10, 김수)

* 갑4: 강제경매 (2025-11-12, 주택도시보증공사, 155,000,000원) - 말소기준권리

* 총 채권액: 155,000,000원 (강제경매 신청 금액 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 보증금 인수 의무 없음)

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 건축물 현황상 공동주택, 업무시설, 근린생활시설로 복합 용도가 가능한 건물입니다.

* 주변 시세 (제공된 JSON 정보 분석):

* 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 연립 및 다세대 주택 거래 사례는 2026년 7월 기준으로 면적 39.06㎡~59.93㎡에서 6300만원~11000만원에 거래되었습니다.

* 평당 가격으로 환산 시, 약 531만원/평에서 608만원/평 수준입니다.

* 이는 해당 주택들의 건축 연도(1981년, 1995년, 1998년) 및 종류(연립, 다세대)를 고려한 시세이며, 본건인 "서정역꿈의도시두드림주상복합"(2016~2018년 건축 추정)과는 건물 노후도 및 종류 면에서 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 이용 상태: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 18층 건물 중 제8층 제811호입니다.

* 외벽 마감: 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감입니다.

* 창호: 새시 창호입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 승강기 및 주차장 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 미정산 리스크: 임차인(HUG)의 보증금 155,000,000원이 감정가 80,000,000원보다 훨씬 높습니다. 다만, 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 잔금 납부 시점까지 관련 내용을 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건 토지는 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등에 해당합니다. 이는 일반적인 도시지역의 제한 사항으로, 특별한 혐오시설이나 건축 제한 관련 문제는 확인되지 않았습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았으므로, 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, HUG의 임차권 관련 확약서가 있어 이에 대한 영향은 미미할 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 비교적 신축인 "서정역꿈의도시두드림주상복합" 내 도시형생활주택입니다. 서정리초등학교 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호하며, 서정역을 통한 교통 접근성도 우수합니다. 가장 큰 장점은 임차인(HUG)이 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해주기로 함에 따라, 임차보증금 155,000,000원 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 본건의 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 감정가 대비 시세 자료의 차이가 존재하는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 무잉수 채무: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 관련하여 권리 포기 확약서를 제출하였으므로, 약 1.55억 원에 달하는 임차보증금을 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 신축 건물: "서정역꿈의도시두드림주상복합"은 2016~2018년경 준공된 건물로, 오래된 연립/다세대 주택 대비 양호한 건축 상태 및 편의시설을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 서정역 인근으로 교통이 편리하며, 생활 기반 시설(근린생활시설, 학교 등)이 잘 갖춰진 지역에 위치합니다.

* 복합 용도 가능성: 주상복합건물로, 거주 외에 업무 또는 상업적 활용 가능성도 잠재하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료(2026년 7월 기준 연립/다세대 주택 거래)에 따르면, 본건과 유사한 면적(28.47㎡)을 기준으로 평당 가격을 환산 시 약 531만원/평에서 608만원/평 수준으로 추정됩니다. 이를 단순 적용할 경우 4,580만원~5,220만원 범위의 시세가 예상될 수 있습니다.

하지만, 이러한 비교 시세는 본건보다 노후된 연립/다세대 주택 기준이며, 본건은 비교적 신축(2016~2018년 준공 추정)인 "서정역꿈의도시두드림주상복합" 내 주상복합 건물이라는 점에서 시세 차이가 발생할 수 있습니다. 감정가는 약 2,806,000원/㎡ (약 930만원/평)으로, 이는 비교 시세보다 높은 수준입니다.

임차보증금 155,000,000원의 인수 부담이 없다는 점은 큰 투자 이점입니다. 따라서, 감정가 80,000,000원을 기준으로 하되, 현 시점의 정확한 시세 및 경매 당일의 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 예상 입찰가는 70,000,000원에서 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권유하며, 낙찰 후의 추가적인 권리 관계 확인 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.