나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514235 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 171-6 리빌프라임 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "송도고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 "송도역" 이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2018.11.05.) 외벽 : 미장스톤 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서,다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-08-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금181,000,000원 / 임대차계약일자 2019년08월07일 / 확정일자 2019년06월27일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지 및 현황

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 171-6번지, 리빌프라임 3층 301호에 소재하고 있습니다.

토지 면적은 31.45㎡ (약 9.51평)이며, 건물 면적은 42.99㎡ (약 13.00평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본건은 2018년 11월 5일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평지붕의 5층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 164,000,000원입니다.

2.2. 건축물 정보

건축물대장 상 본건은 인천광역시 연수구 옥련동 171-6번지에 위치한 리빌프라임으로, 2018년 11월 5일에 사용 승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 미장스톤 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시 창호로 되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 형상은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속해 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어 외국인 등 주택 용도 취득 시 허가가 필요합니다.

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "송도고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

수인분당선 "송도역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기사항 요약

등기사항전부증명서 상 현재 파악된 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 이정현 (2019-01-02)

* 소유권이전: 최정민 (2019-08-23)

* 압류: 안산세무서장 (2022-04-14) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-04-28, 금2,433,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 정의현 (2019-01-02 등기, 보증금 181,000,000원, 전입일자 2019-08-07, 확정일자 2019-06-27) - 말소 예정 (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-26, 금181,000,000원) - 인천지방법원 2025타경514235 (본건)

4.2. 권리 분석 결과

말소기준권리인 안산세무서장의 압류(2022.04.14.)보다 후순위인 주택도시보증공사의 가압류, 주택임차권, 강제경매 등은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

특히, 을구 순위 3번의 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸되는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 상 주택도시보증공사(정의현)는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수 보증금은 0원입니다.

따라서 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 분석됩니다. (단, 추가적인 권리 변동 사항 발생 가능성 상시 확인 필요)

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

제공된 주변 매매 정보는 1991년~1992년에 건축된 연립, 다세대 주택으로, 본건(2018년 건축)과는 건축 연도가 현저히 차이가 납니다.

* 인천 연수구 옥련동 120-5번지 한나빌라 (1991년 건축, 2층, 36.3㎡) - 2026년 5월 8일 90,000,000원

* 인천 연수구 옥련동 120-25번지 전원빌라 (1991년 건축, 2층, 39.93㎡) - 2026년 7월 6일 93,000,000원

* 인천 남동구/연수구 옥련동 194-31번지 대림빌라 (1992년 건축, 지하층, 55.85㎡) - 2026년 7월 2일 35,000,000원

5.2. 시세 분석

본건은 2018년에 신축된 건물임에도 불구하고, 제공된 주변 시세 정보는 30년 이상 경과된 노후 건물들의 거래 사례입니다. 이러한 노후 건물들이 9천만 원대에 거래된 점을 감안할 때, 신축 건물인 본건은 건축 연령, 신축 상태, 설비 등의 장점을 바탕으로 훨씬 높은 가치를 지니고 있을 것으로 판단됩니다.

감정평가액 164,000,000원은 이러한 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보이며, 노후된 인근 주택들의 거래 사례와 직접 비교하기는 어렵습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 교육환경

본건은 "송도고등학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

수인분당선 송도역 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통을 이용한 이동이 편리합니다.

6.2. 주변 환경

주위가 다세대주택, 아파트 등 주거단지로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

인천광역시 연수구 옥련동 171-6번지 일대는 주거 밀집 지역으로, 일반적인 생활 편의 시설 외에 특별히 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수조건 변경

특이사항으로 "HUG 인수조건 변경"이 언급되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여하면서 발생한 조건 변경 사항으로, 경매 절차 진행 및 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다. 본건의 경우 HUG가 채권자이자 임차인(보증금 미회수분) 관련 이슈에 깊이 관여된 것으로 보이며, 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 처리되었으나, 관련 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7.2. 토지거래계약 허가구역

본건은 외국인 등의 토지 취득 시 허가가 필요한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

7.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 2,614,000,000원으로 매우 높습니다. 이는 본건의 강제경매 개시 결정으로 이어진 배경을 설명하지만, 낙찰 후 잔여 채무나 추가적인 법적 이슈 발생 가능성은 낮아 보입니다 (권리분석 결과).

8. 종합 의견

본건 리빌프라임 3층 301호는 2018년 신축된 비교적 최신 건물이면서도 감정평가액 대비 주변 노후 주택들의 최근 실거래가에 큰 괴리가 있어, 신축 건물의 가치를 제대로 반영하지 못한 감정가가 책정되었을 가능성을 시사합니다.

권리분석 상 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단되며, HUG 관련 특이사항은 이미 권리분석 단계에서 소멸 대상으로 정리된 것으로 보입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 지역에 위치하고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 송도역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 환경이 양호합니다.

* 권리관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 가격 메리트 가능성: 감정가와 주변 노후 주택 시세 간의 차이를 감안할 때, 신축 건물의 가치를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 30년 이상 경과된 노후 다세대 주택의 거래 사례로, 본건(2018년 신축)과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가 164,000,000원은 신축 건물로서의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

인수 보증금은 없으며, 권리상 추가 인수 부담이 없습니다.

안전한 권리 관계와 신축 건물의 장점을 고려할 때, 감정가의 90%~95% 수준을 입찰가의 상한선으로 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 147,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 입찰 전 최근 실거래가, 유사 신축 건물의 시세 동향, 시장 상황 등을 추가적으로 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.