나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64846 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 927-2 파이하우스 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 중소형공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자 연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다 가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금259,000,000원 범 위 : 건물 전부 임대차계약일자 : 2019년11월5일 주민등록일자 : 2019년11월25일 점유개시일자 : 2019년11월25일 확정일자 : 2019년11월11일 임차권자 : 이**

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 8.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64846 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 927-2 파이하우스 101동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 301,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 65.00㎡ (약 19.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.89㎡ (약 18.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2018.07.05

건축물 총 연면적: 463.56㎡ (약 140.22평)

총 세대수: 18세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 중소형공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 고양예술고등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 일산호수공원, 라페스타, 웨스턴돔, 현대백화점, 롯데마트 등 다양한 쇼핑, 문화, 레저 시설 이용이 비교적 편리합니다. 또한, 다수의 브런치 카페 및 음식점이 지역 내에 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 갑구 5번 권리인 주택도시보증공사의 가압류(2021.12.08. 접수)가 본 건의 말소기준권리이며, 경매로 인해 위 권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부등본 상 주택임차권(이현석, 보증금 259,000,000원, 임차권 설정 2022.01.11.)이 존재하나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 5월 8일 제출한 '대항력 포기 확약서'에 따라 매수인은 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하게 됩니다. 따라서 임차인으로 인한 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

위 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 인근 거래 사례

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 규모의 다세대주택 거래 가격은 3.3㎡당 약 215,000원 ~ 323,000원 수준으로 확인되었습니다. 이는 본 건의 건물면적(61.89㎡)을 기준으로 환산 시 약 1억 3천만원 ~ 2억 2천만원 범위에 해당합니다.

4.2. 시세 분석

본 건의 감정가는 301,000,000원이지만, 최근 인근 단지들의 실거래가는 이보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정평가 시점과 실제 시장 거래 시점 간의 차이, 또는 단지별 특성 및 거래 조건에 따라 발생한 것으로 보입니다. 제공된 거래 사례들을 바탕으로 본 건의 면적(61.89㎡)에 맞춰 환산하면, 대략 1억 6천만원 ~ 2억원 내외의 시세 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 고양예술고등학교가 인근에 있으며, 일산호수공원, 라페스타, 웨스턴돔 등의 문화 및 쇼핑 시설 접근성도 좋습니다.

5.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 계획

최근 뉴스에 따르면, 본건 소재지 인근 덕이동 지역에 데이터센터 건립이 계획 중인 것으로 보입니다. 데이터센터는 잠재적으로 전자파, 소음, 열섬 현상 등의 영향을 줄 수 있는 기피시설로 분류되어, 향후 주변 주거 환경에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 이는 부동산 가치 평가 시 고려할 수 있는 요인입니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등대상) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항에 속해 있습니다. 외국인 또는 특정 용도로 토지를 이용하려는 경우 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 임차인 관련 권리상 문제가 해소되어 매수인의 부담이 없는 물건입니다. 또한, 건물이 비교적 신축(2018년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 다만, 인근에 계획 중인 데이터센터 건립 이슈와 다양한 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 시세와 감정가의 격차가 상당하므로, 시장 상황과 건립 예정인 시설의 영향 등을 면밀히 검토하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 인수 부담 없음: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서로 인해 임차 보증금 관련 리스크가 제거되었습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인으로 건물이 신축에 속하여 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 거래 사례(2026년 6월, 3.3㎡당 약 215,000원 ~ 323,000원)를 기반으로 본 건의 전용면적(61.89㎡)을 고려하여 시세를 분석한 결과, 약 1억 6천만원 ~ 2억 2천만원 범위의 시세가 형성되어 있습니다. 감정가(301,000,000원)와 비교할 때 상당한 차이를 보입니다.

이에, 위 시세 분석 결과와 최근 거래 동향을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 190,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 물건의 실질적인 가치, 주변 시장 상황, 경쟁 입찰자의 성향, 그리고 잠재적 리스크(데이터센터 건립 등)에 대한 면밀한 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.