나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13268 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제15층 제1507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울신구로초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼 재하는 일반 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 1호선, 2호 선 '신도림역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상20층건 내 제15층 제1507호로서 (사용승인일: 2012.06.05), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 시스템 창호 마감 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 지하 자주식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔401실), 도시형생활주택(원룸 형130세대), 및 제1,2종근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 25m 내외, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 44-5, 비즈트위트레인보우 제15층 제1507호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13268 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 111,000,000원입니다.

토지 면적은 3.04㎡ (약 0.92평)이며, 건물 면적은 19.02㎡ (약 5.75평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 20층 건물 중 15층에 위치하며, 2012년 6월 5일에 사용 승인되었습니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 진OO입니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울신구로초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 일반 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고, 근거리에는 지하철 1호선 및 2호선 신도림역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

본 건 남동측으로 노폭 약 25m, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

주요 권리관계로, 집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 1일자 금천세무서장의 압류(갑5)입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인 진미현 씨가 존재합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 진

* 보증금: 129,150,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-16

* 확정일자: 2020-11-02

* 배당신고일자: 2024-12-06

* 대항력: 있음

권리분석 상, 을구 3번 주택임차권(2024.12.06.)이 등기되어 있으며, 비고란에 '인수'로 표시되어 있습니다. 이는 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 다만, 권리분석 요약표 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 경매 진행 시 배당을 통해 임차보증금이 전액 변제될 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 최종 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 비즈트위트레인보우 건물은 오피스텔 401실, 도시형생활주택 130세대, 및 제1,2종 근린생활시설로 구성된 복합 용도 건물입니다.

주변은 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 서울신구로초등학교 북동측에 위치하며, 신도림역 인근으로 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 학교, 근린생활시설, 주거 단지 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인과의 관계입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 토지이용계획상의 최고 높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 추가적인 개발, 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 서남부 지역의 교통 요충지인 신도림역 인근에 위치한 소형 오피스텔로서, 입지 조건 및 건물 컨디션은 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 추가 인수 가능성 또는 명도 관련 이슈가 존재하므로, 투자 결정 시 해당 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

현재까지의 자료에 따르면 임차 보증금 전액이 배당으로 회수될 가능성이 높아 보이나, 낙찰 후 잔액 인수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수익형 투자 상품으로 고려될 수 있습니다.

신축된 지 10년이 넘어가는 건물이나, 관리 상태 및 주변 시세에 따라 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(19.02㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 10,250만원, 2026년 6월 11,000만원에 거래되었습니다. 감정가는 11,100만원입니다.

이는 102,500,000원에서 110,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있음을 보여줍니다.

본 물건은 15층에 위치하며, 대항력 있는 임차인의 보증금이 129,150,000원이지만, 경매 절차상 인수 보증금 합계가 0원으로 예상되어 낙찰자가 추가로 인수할 금액은 없을 것으로 보입니다.

따라서 시장 시세를 반영하여 보수적으로 접근하되, 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려하여, 예상 입찰가는 108,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.