나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72676 [1] 경기도 구리시 교문동 643-3 히든하임 1층 102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 "한다리마을" 내에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, 경사지붕 층수 : 지하 1층, 지상 4층 건물 내 1층 및 2층 소재 외벽 : 벽돌타일붙임, 몰탈 위 페인팅 및 스타코 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지이며, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 3~6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(백교지구), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호)), 중점경관관리구역(역사문화 중점경관관리구역/아차산 일대), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2023.11.20.~2028.11.19.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트]), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 본건 출입구에 호 표식이 부착되어 있지 않은 상태인바, 각 호의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도 및 감정평가 전례 등에 의하여 확인하였음. - 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였으며, 본건의 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도, 감정평가 전례, 외부관찰 및 탐문조사 등을 기준으로 작성하였는바, 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 반드시 내부상태를 확인하시기 바람. - 현장조사 당시 건물 공동출입구, 복도 조명 및 승강기 등이 꺼져있고 후첨 "사진용지"와 같이 계단에 임시 작업등이 설치되어 있으나 어두운 상태이며, 전체 11세대 중 일부 세대를 제외한 나머지는 단전된 것으로 탐문되니, 경매참여시 반드시 전반적인 건물의 관리상태를 확인하시기 바람. - 후첨 "사진용지"와 같이 본건 토지와 접한 도로 중 일부는 사유지로서 펜스가 설치되어 남동측으로는 차량의 접근이 용이하지 아니하고, 북동측으로 차량 출입 가능한 상태임. - 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72676 (1)

소재지: 경기도 구리시 교문동 643-3 히든하임 1층 102호

용도: 연립주택

감정가: 1,180,000,000원

토지면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

토지지분: 84.94㎡ (약 25.70평)

건물면적: 120.79㎡ (약 36.54평)

건물지분: 120.79㎡ (약 36.54평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 구리시 교문동에 위치한 "한다리마을" 내에 자리하고 있으며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 동측으로 노폭 약 3~6m의 포장도로에 접해 있으나, 토지 일부가 사유지화되어 남동측으로는 차량 접근이 다소 제한적이며 북동측으로 차량 진입이 가능합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주식회사한국비즈니스금융대부의 근저당(을3, 2023-08-02)이며, 이에 따라 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 소유권이전신탁(갑3), 구리시 압류(갑4), 구리세무서장 압류(갑5), 주식회사한국비즈니스금융대부의 임의경매개시결정(갑6) 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 교문동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변으로 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 분포하고 있어 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 과거 혐오시설로 분류되었던 시설들이 공원화되는 등 지역 환경 개선 노력이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조에 경사지붕 형태이며, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 1층 및 2층에 해당합니다. 외벽은 벽돌타일붙임, 몰탈 위 페인팅 및 스타코 등으로 마감되었고, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 난방 설비와 승강기가 갖추어져 있습니다. 다만, 현장 조사 당시 건물 공동 출입구, 복도 조명 및 승강기 등이 꺼져 있고, 일부 세대 단전 추정 등 전반적인 관리 상태 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자 현황 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 건물 일부 세대의 단전 추정 등 관리 상태가 양호하지 않을 가능성이 있어, 인수 시 관리에 대한 비용 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 일부 사유지로 인한 도로 접근성의 제약은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2020-2022년경 준공)에 가까운 연립주택으로, 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하며 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계 미상, 건물 관리 상태에 대한 불확실성, 일부 도로 접근 제한 등의 리스크가 존재합니다. 감정가는 최근 유사 지역의 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연식과 건물 규모를 고려할 때 경매 참여 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 신축된 건물로, 신축 연립주택의 장점을 가질 수 있습니다.

* 넓은 면적(건물 약 36.54평)으로 쾌적한 주거 환경이 가능합니다.

* 권리 관계가 깔끔하여 낙찰 후 명도 및 권리 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주변 혐오시설이 없는 환경입니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 1,180,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 동일 면적이나 동일 건물이 아니라는 점, 그리고 본건의 신축 연식(2020-2022년경)을 고려하더라도 제시된 감정가 대비 시세가 다소 높게 형성된 것으로 보입니다. 그러나 신축 연립주택으로서의 희소성과 가치를 감안할 때, 경매 시장에서의 경쟁은 치열할 수 있습니다. 현재 시장 상황 및 본건의 장단점을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근한다면 감정가의 90~100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 1,100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.