나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1968 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 제1층 제167호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1~3) : 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 일련번호(4) : 본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "백록초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 소규모 점포, 일반음식점 등으로 형성되어 있 음.

교통상황

일련번호(1~4) : 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1 ~ 3) : 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상3층내 제1층 제167호외 2개호로서,(사용승인일 : 2022.05.02.) 외벽 : 라임스톤, 통유리 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 바닥 : 석재타일 마감 등, 창호 : 샷시창 등임. 일련번호(4) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상10층내 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2005.12.28.) 외벽 : 대리석, 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(1,2) : 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황 인접호와 경계 구 분 없이 이용중임. 일련번호(3) : 제2종근린생활시설(일반음식점)임. 일련번호(4) : 아파트임.

설비내역

일련번호(1~3) : 기본위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등이 되어 있음. 일련번호(4) : 기본위생 및 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~3) : 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 문화 및 집회시설 부지 로 이용중임. 일련번호(4) : 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

일련번호(1~3) : 본건 북서측으로 폭 20m 및 북동측으로 폭 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접함. 일련번호(4) : 본건 남서측으로 폭 25m 및 남동측으로 폭 20m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3) : 자연녹지지역,자연취락지구,제1종지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m) (저촉),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의 대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 >,지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위 한 특별법>,하수처리구역<하수도법>임. 일련번호(4) : 제2종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로2 류(폭 8m~10m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2017-01- 09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구 역<공항시설법>,상대보호구역(2023-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>,공장 설립제한지역<수도법>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제 주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역<하수 도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

오픈상가임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1968 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 제1층 제167호

건물명: 나인몰

용도: 문화 및 집회시설

감정가: 776,000,000원

토지면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

토지지분: 22.2㎡ (약 6.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.30㎡ (약 8.26평)

건물지분: 27.3㎡ (약 8.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

건물 구조: 철골철근콘크리트구조, 평슬래브지붕

총 층수: 지상 3층

지하 층수: 3층

사용승인일: 2022년 05월 02일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호합니다.

도로상태: 본건 북서측으로 폭 20m 및 북동측으로 폭 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 문화 및 집회시설 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (신한은행 근저당, 2022년 11월 25일 접수, 1,980,000,000원)

채권총액: 2,172,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: (주)플라이코리아

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 05월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-11-25)

* 을1: 근저당 (신한은행, 1,980,000,000원, 말소기준권리) (2022-11-25)

* 을2: 근저당 (주식회사신성건설, 192,000,000원, 말소) (2022-12-28)

* 갑3: 임의경매 (신한은행, 1,808,501,067원, 말소) (2025-11-26)

4. 상권분석

상권 특성: 본건은 제주 제주시 연동의 중심 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

이용현황: 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황 인접호와 경계 구분 없이 이용 중입니다.

점포 통합 이용: 제시외 인접 8개 구분점포(121호~126호, 165호, 166호)와 결합하여 하나의 의류매장으로 운영되었던 이력이 있습니다.

공실 여부: 구분점포 간 내부 경계벽이 없고, 현재 매장은 공실 상태입니다.

경계 확인: 경계 표지나 건물 번호 표지가 확인되지 않아, 건축물현황도 등을 통해 개략적인 위치는 파악 가능하나 정확한 경계는 실측이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 주요 시설: 신제주초등학교가 인근에 위치하여 학군 접근성이 있습니다.

교통 편리성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 위치에 있어 전반적인 교통 편리성은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

공실 상태: 현재 공실 상태로, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 추가적인 공실 리스크가 발생할 수 있습니다.

경계 불명확: 구분점포 간 내부 경계 및 건물 번호 표지가 불명확하여, 향후 정확한 경계 확인 및 측량이 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

높은 채권 총액: 감정가 대비 상당한 금액의 채권 총액이 설정되어 있어, 경매 과정에서의 경쟁 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용제한: 장애물제한표면구역(공항시설법) 등 공항 관련 제한 구역에 해당되어 향후 건축 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 연동의 중심 지역에 위치한 신축 상가 건물(2022년 사용승인)의 일부로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변의 공동주택 및 상업 시설이 혼재된 복합 상권으로 잠재 수요가 기대됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 점포 간 경계가 불분명하여 정확한 실측이 필요하다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 또한, 높은 채권 총액과 일부 토지이용 제한 사항도 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최신 건물(2022년 사용승인)로 깔끔한 상태에서 즉시 상가 운영이 가능합니다.

제주 제주시 연동이라는 우수한 입지로, 지역 내 유동 인구 및 배후 수요 확보가 용이합니다.

'오픈상가' 형태로 외부 노출이 뛰어나 잠재적 고객 유치에 유리할 수 있습니다.

인근 8개 점포와 통합 운영 이력이 있어, 대규모 점포 운영을 위한 리모델링 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 상기 명시된 잠재적 리스크 요인(현재 공실, 경계 불명확, 높은 채권 총액, 토지이용 제한 등)을 충분히 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 상권 분석, 건물 상태에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.