나이스옥션 법원경매 목포 2025타경552 [1] 전라남도 영암군 학산면 금계리 1094-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 학산면 금계리 소재 '청용제' 남동측 인근에 위치함. 본건 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남동측으로 영암로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.

형태 및 이용상태

기호(1, 3) : 사다리형 완경사지로 상업용건부지로 이용 중임. 기호(2) : 사다리형 완경사지로 도로 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1~3)은 남서측으로 왕복4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3): 계획관리지역,가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭, 오리 ,메추리/돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도>상 도시한 바와 같이 본건 밉 인접지 지상에 제시외 건물 ㉠~㉣이 소재하는바, 개략적인 면적을 실측하여, 구조·규모·이용상황 등을 고려한 원가법으로 평가하되, 관찰감가법을 병용하여 감정평가하였으니, 경매 진행 시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 토지 일부가 접도구역에 저촉되는 바, 개략적인 실측 면적을 기준하여 공법상 제한의 정도를 감안하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1) 지상에 지하수시설이 소재하여 기호 1) 토지에 합산하여 감정평가하였으니(비고란에 별도 금액 표기) 경매 진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4) 조적조 및 철골조 슬래브지붕 1층 건으로서 외벽 : 치장벽돌마감 및 무벽체 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 및 무벽체마감 등, 창호 : 새시창호 등 임. 기호 5) 일반철골조 슬래브지붕 1층 건으로서 외벽 : 판넬 및 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

기호 4) : 사무실, 캐노피로 이용중임. 기호 5) : 제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호(4,5) : 전기설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구, 제시외 건물, 제시외 기계기구(계근대), 제시외 관정 각 포함하여 매각.
이 사건 관정은 ‘1094-1’ 지상에 소재하고 있음. 영암군의 사실조회회신에 지하수 이용개발 신고(미준공)는 채무자 겸 소유자 윤영현이 하였으나, 그 위치는 ‘1094-3’ 토지임.
본건 토지 일부가 접도구역에 저촉됨.
본건 기계기구는 내용년수를 도과하였고, 정상적인 작동여부는 확인이 불가능하여 정상가동을 전제로 감정평가됨.
제시외 건물 중 '판넬조 판넬지붕 단층 창고 7.1㎡'는 본건 및 타지번 일부에 걸쳐 있고, 제시외 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명함.
본건 목적물 중 목록 5.는 부동산등기사항증명서상 '수리점'으로 기재되어 있으나, 일반건축물대장상 '세차장'으로 기재되어 있음.
현재 외관상 운휴중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 기본 정보를 아래와 같이 요약합니다.

* 사건번호: 목포지원 2025타경552 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 소재지: 전라남도 영암군 학산면 금계리 1094-1

* 용도: 근린시설

* 감정가: 411,901,700원

* 토지면적: 3243.00㎡ (약 981.07평)

* 건물면적: 321.60㎡ (약 97.30평)

* 건물 제시외면적: 32.80㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 영OOOOOOOO

* 특이사항: 법정지상권, 공동담보

* 주의사항: 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구, 제시외 건물, 제시외 기계기구(계근대), 제시외 관정 각 포함하여 매각.

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 전라남도 영암군 학산면 금계리 소재 '청용제' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남동측으로 영암로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이합니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역에 해당합니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이나 특별한 편의시설에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리:

* 토지/건물: 2015년 11월 17일 접수된 우리새마을금고 근저당권 (채권액 299,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸되지 않는 권리:

* 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 창고 7.1㎡)과 관련하여, 매각 외 대지에 법정지상권이 성립될 여지가 있으나 그 성립 여부는 불분명합니다. 이 부분은 낙찰 후 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 제공된 정보로는 임차인 현황에 대한 구체적인 내용이 없어, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건의 상권 특성은 다음과 같습니다.

* 지역 특성: 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

* 용도 및 이용 현황:

* 본건에는 두 개의 주요 건물이 있습니다.

* 목록 4번 건물(164.3㎡, 약 49.70평)은 위험물저장 및 처리시설로 분류되며, 외관상 사무실 및 캐노피로 이용 중인 것으로 보입니다.

* 목록 5번 건물(78㎡, 약 23.59평)은 자동차 관련 시설(세차장)로 분류되며, 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다. 부동산등기사항증명서상에는 '수리점'으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 '세차장'으로 확인됩니다.

* 사업 가능성: 차량 접근성이 양호하고 도로를 접하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이나 특정 사업장(예: 세차장)으로의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 주변 배후 인구가 많지 않을 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

인근 지역의 생활 환경 정보는 다음과 같습니다.

* 편의시설: 상세한 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 기본적인 편의시설은 인근 마을이나 영암읍내에서 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 대중교통: 대중교통 이용에 대한 정보는 명확하지 않으나, 차량 이용이 편리한 환경입니다.

* 주거 환경: 주변이 농경지와 주택으로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 환경일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 법정지상권 불분명: 제시외 건물(7.1㎡ 창고)이 본건 토지 및 타 지번에 걸쳐 있어, 매각 외 대지에 법정지상권이 성립될 가능성이 불분명합니다. 이는 향후 건물 철거나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 접도구역 저촉: 본건 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 공법상 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 감정평가 시 면적을 기준으로 공법상 제한의 정도를 감안하여 평가되었습니다.

* 기계기구 상태: 경매 대상에 포함된 기계기구는 내용연수를 초과했으며, 정상 작동 여부 확인이 불가합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있음을 의미하며, 감정평가는 정상 가동을 전제로 이루어졌습니다.

* 관정 위치 문제: 지하수 시설(관정)은 '1094-1' 지상에 위치하나, 지하수 이용개발 신고는 채무자 겸 소유자가 '1094-3' 토지(건물 5번)에 대해 진행했습니다(미준공). 이는 지하수 이용 권리 관계에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 건물 용도 표기 차이: 목록 5번 건물의 경우, 부동산등기사항증명서상 '수리점'으로, 일반건축물대장상 '세차장'으로 기재되어 있어 공부와 실제 현황 또는 등록 내용 간의 불일치가 있습니다.

* 현황: 현재 건물이 외관상 운휴 중인 상태로, 실제 운영 가능 여부 및 수익성 검토가 필요합니다.

* 토지 형태: 사다리형 완경사지로 이용 중이며, 완경사지는 개발 및 활용에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 학산면 금계리 소재 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 차량 진출입은 용이하나 전반적으로 농촌 지역의 특성을 강하게 띱니다.

권리 관계상으로는 말소기준권리인 근저당권 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 불분명, 토지 일부의 접도구역 저촉, 내용연수 초과 기계기구 포함, 관정 위치 및 신고 상의 문제, 건물 용도 표기 불일치 등 다수의 복합적인 리스크 요소를 가지고 있습니다. 현재 건물은 운휴 중인 상태입니다.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 제시외 물건과의 관계, 법정지상권 성립 가능성, 접도구역의 정확한 영향 범위 등을 면밀히 조사하고, 각 리스크 요소를 해소하기 위한 추가 비용 및 소요 시간 등을 종합적으로 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 잠재적 투자 가치는 다음과 같은 포인트에서 찾을 수 있습니다.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 인한 통합 관리 및 활용 용이성.

* 차량 접근성이 좋은 근린시설로서의 잠재적 가치.

* 권리상 복잡성으로 인한 시세 대비 저평가 가능성.

* 기계기구, 제시외 건물, 관정 등이 포함되어 있어, 리스크 해소 시 부가적인 가치 창출 기대.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 본 건물의 현재 상태, 실질적인 법적 리스크의 해소 방안, 향후 예상되는 수익성, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 분석한 후에 산정되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 법정지상권 불분명, 접도구역 저촉, 내용연수 초과 기계기구, 관정 문제 등 다양한 리스크 요소를 고려할 때, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 반드시 전문가와 함께 현장 조사를 철저히 수행하시어 파악된 리스크를 해소하기 위한 제반 비용과 예상되는 수익성을 면밀히 분석하신 후, 보수적으로 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다. 감정가(411,901,700원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 리스크 요소를 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.