나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12728 [1] 충청남도 천안시 동남구 신부동 496-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송감정 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 '천안신부초등학교' 남동측 인근에 위치하 며, 주변은 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 가격조사일 현재 '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 약 폭 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-1)(접합), 가축 사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 철판지붕 단층 건물로, (사용승인일자: 1995년 01월 05일) 외벽: 치장벽돌쌓기 및 일부 샌드위치판넬잇기 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

가격조사일 현재 사무실로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

본건 건물은 일반건축물대장상 '일반음식점' 으로 기재되어 있으나, 현황 '사무실'이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 매각에 포함(감정평가서상 ㉠㉡).
3. 건축물대장상 ‘일반음식점’으로 기재되어 있으나, 현황은 ‘사무실’로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경12728 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 신부동 496-4번지이며, 용도는 근린시설입니다.

감정평가액은 562,735,000원입니다.

토지 면적은 259.90㎡(약 78.63평)이며, 건물 면적은 114.00㎡(약 34.48평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 안성축산업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 '천안신부초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 상가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

인접 도로상태

본건 토지는 북동측으로 약 40미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역(천안도시지역) 내 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 9일 접수된 안성축산업협동조합의 근저당권(을11)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 431,466,676원입니다.

임차인 현황

본건의 경우 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

주변 환경

천안신부초등학교 인근 지역으로, 상가주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 확보가 가능한 상권입니다. 2종일반주거지역 내 근린생활시설로서 소규모 상업 활동에 적합한 환경입니다.

이용 현황

건축물대장상 용도는 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 현재는 '사무실'로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건축물대장상 용도와의 차이로 인한 행정적 검토가 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

본 물건은 '천안신부초등학교'가 인접해 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 검색 결과에 따르면 '신부문화공원' 지역에서 과거 금연 구역 관리 미흡 및 쓰레기 무단 투기 등으로 인해 쾌적성에 대한 지적이 있었던 것으로 나타났습니다. 또한, 천안시 내에서 대체 소각시설 설치와 관련한 지역 간 갈등이 있었던 사례가 있으나, 본 물건 소재지와는 직접적인 관련성은 적은 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치

건축물대장상 용도('일반음식점')와 실제 이용 현황('사무실')이 상이하여, 향후 건물 사용 시 관련 법규 준수 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다. 용도 변경 또는 원상 복구에 대한 검토가 요구됩니다.

제시외 건물 포함

감정평가서상 ㉠, ㉡으로 표시된 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 해당 제시외 건물의 정확한 현황, 법적 저촉 여부, 철거 또는 활용 방안에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

건축물 노후도

1995년 1월 5일 사용 승인된 건물로, 경량철골조 철판지붕 단층 건물입니다. 건물의 내구연한 및 유지보수 상태에 따라 향후 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신부동에 위치한 근린생활시설로, 천안신부초등학교 인근에 자리하고 있어 지역 내 기본적인 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 토지와 건물 일괄 매각으로 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 투자 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 제시외 건물의 포함 등은 낙찰 후 추가적인 검토 및 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 초등학교 인근의 제2종일반주거지역 내 근린생활시설로서, 주변 주거 단지의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

우수한 접근성: 폭 40미터 대로변에 접해 있어 차량 접근이 매우 용이하며, 시각적인 노출 효과도 좋습니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차인의 보증금이 없어 권리 분석이 간편합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 562,735,000원을 기준으로 하되, 몇 가지 요소를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

첫째, 건축물대장상 용도와 현황 이용의 차이로 인한 추후 발생 가능한 행정 비용 또는 원상 복구 비용을 감안해야 합니다.

둘째, 매각에 포함된 제시외 건물의 현황 파악 및 처리 비용을 고려해야 합니다.

셋째, 건물의 노후도에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성을 예상하여 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 검토하여 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.