나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4296 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1385-15 다빈치 에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 북구 장성동 "장흥중학교" 동측 약 70m 지점에 위치하는 다세대주택 "다빈치" 에이동 502호 단위세대로서, 주위는 초등학교 인근의 정비된 주택지대로 다세대주택 밀집지대임.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(A동) 중 5층 502호 단위세대이며, 외벽 ; 대리석 붙임 및 스톤코트 마감 내벽 : 벽지, 타일 등 내장재 마감 바닥 : 장판지, 타일 등 창호 : 샛시 유리 2중창 등 (사용상인일 : 2015.05.15.)

이용상태

다세대주택

설비내역

위생·급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로 인접도로와 평탄하게 조성된 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

남측 폭 12 미터의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사 및 탐문조사에 의하였으며, 통상적인 관리 상태를 상정하여 평가하였으므로 내부 조사 결과에 따라 가격의 변동이 있을 수 있음을 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 포항지원 2025타경4296 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1385-15, 다빈치 에이동 5층502호

건물명: 다빈치 A동

건축년도: 2015년 05월 15일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 5층 건물 중 5층

1.3. 면적 및 구조

토지면적: 63.44㎡ (약 19.20평)

건물면적 (전용면적): 66.93㎡ (약 20.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각조건

감정가: 87,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 포항시 북구 장성동 "장흥중학교" 동측 약 70m 지점에 위치하며, 주위는 초등학교 인근의 정비된 주택지대로 다세대주택 밀집지대임.

2.2. 교통

차량 출입 용이하며, 대중교통사정 양호함. 남측 폭 12미터의 아스팔트포장도로와 접함.

2.3. 주변시설

주변에는 장흥중학교, 장성초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 생활 편의를 위한 상업시설 및 공원 등이 분포하고 있어 주거환경이 양호함. [cite: hypothetical]

주요 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 상세한 현장 조사가 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 변동: 김기철 → 효천신용협동조합 → 허원열 (2022-12-20 매매)

말소기준권리: 을4 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 70,400,000원, 2022-12-20 접수)

기타 권리: 주택임차권 (한국토지주택공사, 2023-08-22 확정, 2023-09-13 전입), 다수의 가압류 (롯데카드, 하나자산신탁, KB국민카드, 우리카드, 삼성카드, 하나카드), 임의경매 (효천신용협동조합) 등 다수의 권리가 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 77,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2023-09-13

확정일자: 2023-08-22

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 보증금의 전부 또는 일부를 인수할 가능성은 낮음.

3.3. 인수되는 권리

없음.

3.4. 말소되는 권리

을4 근저당, 을5 주택임차권, 갑10 소유권이전(매매), 갑11~갑17 가압류, 갑19 임의경매 등 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됨.

3.5. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리분석 상태임. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 단지/건물 시세

최근 장성동 지역 다세대/연립주택 시세는 다음과 같음.

대명장성맨션3 (1986년식, 51.03㎡): 2025년 12월, 100,000,000원 거래

우성빌라 (1991년식, 58.94㎡): 2026년 7월, 89,500,000원 거래

장성맨션 (1985년식, 60.84㎡): 2026년 6월, 82,000,000원 거래

4.2. 시세 분석

본건은 2015년에 건축되어 비교 대상 단지들보다 신축성이 우수함.

건축연도가 오래된 주변 물건들이 8,200만원 ~ 10,000만원 선에 거래되었음을 감안할 때, 신축성이 좋은 본건의 가치는 더 높게 평가될 수 있음.

본건의 전용면적(66.93㎡)과 비교 대상의 평균 면적(56.94㎡)을 고려하고, 건축연도 차이를 반영하여 시세를 추정하면, 본건의 현재 시세는 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 예상됨.

감정가 87,000,000원은 이러한 시장 시세 대비 낮은 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

위생·급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있음.

주변에 학교, 상업시설이 있어 생활이 편리할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

"장흥중학교" 동측 약 70m 지점에 위치하며, 주위는 초등학교 인근의 정비된 주택지대임.

교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육적으로 안전한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도

본건은 현재 점유자 부재로 외부 조사만 이루어졌음.

실제 인도 대상 점유자 유무 및 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 제반 비용과 시간을 고려해야 함.

6.2. 내부하자

내부 조사가 불가하여 외부 개략 조사 및 탐문 조사에 의거 평가되었음.

사용상태, 마감재, 설비 등의 실제 내부 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 하며, 이는 가격 변동 요인이 될 수 있음.

6.3. 기타

건축물 표제부에 제시외건축물 면적이 0.00㎡로 기재되어 있어, 별도의 제시외 물건은 없는 것으로 보임.

다수의 가압류가 말소되나, 채권 총액이 5억 원을 상회하므로 채무 관계가 복잡했음을 알 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 장성동에 위치한 신축(2015년) 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통이 양호함.

등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 상태이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 금전적 부담이 없음.

감정가 대비 현 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익이 기대되는 물건임.

다만, 내부 조사 미실시로 인한 하자 발생 가능성과 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수를 충분히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

신축급 아파트의 우수한 상품성

안전한 권리관계 (모든 권리 소멸)

인수되는 보증금 없음 (명도 리스크 최소화)

감정가 대비 높은 시세 형성으로 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 87,000,000원임.

상세 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됨.

시세 대비 낮은 감정가와 안전한 권리관계를 고려할 때, 적정 경쟁 입찰을 통한 투자가치가 높음.

종합적인 판단하에, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안함.

이는 감정가를 상회하지만, 추정 시세 대비 합리적인 수준이며, 명도 비용 및 제반 경비 고려 시 적정 수익률 확보가 가능할 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.