나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52042 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1366 청주분평주공6단지아파트 615동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "원평중학교" 서측에 위치하며, 인근에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에는 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물내 제7층 제704호, 제10층 제1002호로서,
외 벽 : 세멘 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 도배 마감 등,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1, 2) 공히 아파트(동향, 계단식)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측, 동측, 서측으로 각각 15M, 15M, 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 230%이하, 높이 최저10층이상 최고20층이하), 지구단위계획구역(분평택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원평중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주하이텍고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(원평중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(충북전산기계고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 침수위험지구(미평지구)<자연재해대책법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 보고서는 청주지방법원 2025타경52042 (1) 사건의 물건에 대한 상세 정보를 담고 있습니다.

1.2. 소재지 상세

소재지: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1366 청주분평주공6단지아파트 615동 7층 704호

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

용도: 아파트

토지면적: 44.08㎡ (약 13.13 평)

토지지분: 44.0827㎡ (약 13.13 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.34㎡ (약 25.52 평)

건물지분: 84.34㎡ (약 25.52 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 263,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.5. 건축물 개요

사용승인일: 1999년 09월 04일

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕

층수: 지하 1층, 지상 15층 (본건은 7층)

총 동수: 15개동

총 세대수: 1120세대

주차대수: 총 513대 (지상 4대, 지하 34대, 기타 475대)

전용면적: 84.34㎡ (약 25.52 평)

분양면적 (추정): 약 107.09㎡ (약 32.39 평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 "원평중학교" 서측에 위치하며, 인근에는 아파트 단지, 단독 주택, 근린 생활 시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선 도로 및 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 현황

단지 북측, 동측, 서측으로 각각 15m, 15m, 8m 내외의 아스팔트 포장 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 '을7' 근저당권 (한국자산관리공사, 접수일자: 2024-02-26) 입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약 (채권 총액)

등기부채권 총액: 732,196,872원

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2025-09-10

대항력: 없음

비고: 임차인 김 은 전입일자가 2025년 9월 10일이나, 등기부상 말소기준권리보다 늦은 권리이므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인이 보증금을 배당받지 못하는 경우를 제외하고는 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수 권리 분석

위 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 속한 분평동 일대는 구축 아파트 단지가 밀집해 있는 주거 지역으로, 인근에 근린 생활 시설과 학교가 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 구조 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트 벽식구조의 아파트로, 내부 벽지는 도배 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 현재 아파트(동향, 계단식)로 이용 중입니다.

4.3. 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 편의 시설이 구비되어 있습니다.

4.4. 편의 및 부대 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 복리 시설이 마련되어 있습니다. 또한, 단지 내에 전기차 충전기(지하 6대)가 설치되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 건폐율 25% 이하, 용적률 230% 이하, 높이 10층 이상 20층 이하의 건축이 가능합니다. 지구단위계획구역(분평택지개발지구)으로 지정되어 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(원평중학교, 청주하이텍고등학교, 충북전산기계고등학교 등)이 있으며, 특히 '침수위험지구(미평지구)'로 지정되어 있어 집중 호우 시 침수 피해 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.2. 기타 특이사항

제공된 정보상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 없는 것으로 확인됩니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 분평동에 위치한 주거용 아파트입니다. 비교적 양호한 교통 접근성과 생활 편의 시설을 갖춘 지역에 자리하고 있으며, 아파트 단지 자체도 잘 관리되고 있는 것으로 보입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 침수위험지구로 지정되어 있다는 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 해당 부분에 대한 사전 점검이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있어 낙찰 후 권리 관계가 깨끗합니다.

* 최근 실거래 사례가 있어 시장 동향 파악 및 시세 산정에 용이합니다.

* 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적/유사 층수의 거래가는 184,000,000원에서 247,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 263,000,000원입니다. 본건은 7층으로 중간층에 해당하며, 최근 거래된 4층(18,400만원)과 14층(24,700만원)의 가격대를 고려했을 때, 7층의 적정 가치는 215,000,000원 ~ 235,000,000원 수준으로 판단됩니다. 따라서, 입찰 참여 시 이 범위를 참고하여 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.