나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104451 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 713-5 첼시하우스 에이동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제502호로서, 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1의 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택단지형)임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함) ),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104451 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물개요

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 713-5 첼시하우스 에이동 5층502호

신주소: 서울특별시 관악구 당곡6길 64-17, A동 502호 (봉천동)

용도: 도시형생활주택 (공부상 다세대주택, 도시형생활주택 단지형)

건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 6층 건물

건축물 용도: 공동주택

준공일자: 2019년 03월 04일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 288,000,000원

토지면적: 18.19㎡ (약 5.50평)

건물면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

총 면적 (토지+건물): 47.98㎡ (약 14.51평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장 및 지하철역(신대방역, 보라매역 등 이용 가능)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 인접 필지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층 502호이며, 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.

통상적인 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 속합니다.

특히, 외국인 등 특정 대상자는 토지거래 허가를 받아야 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 이수정 외 2명 (2019.03.19. 접수)

공유자전부이전: 이의선 (2020.08.21. 접수)

주택임차권: 박지화 (2024.09.04. 접수, 말소 예정) - 보증금 254,000,000원, 전입 2020.08.14, 확정 2020.07.22

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.11.24. 접수) - 보증금 254,000,000원. 본 건의 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 분석

* 박지화: 보증금 254,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020-08-14, 확정일자 2020-07-22.

- 권리분석: 대항력 없음. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

* 주택도시보증공사 (1차): 보증금 248,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020-08-14, 확정일자 2020-07-22.

- 권리분석: 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (2차): 보증금 308,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020-08-14, 확정일자 2022-08-24 (1차 보증금 증액분 60,000,000원).

- 권리분석: 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

말소기준권리보다 선순위인 임차권은 없습니다.

주택임차권(박지화) 및 주택도시보증공사의 임차권은 모두 말소 예정입니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임대차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 봉천동은 주거 지역이 밀집한 곳으로, 단독주택, 다세대주택, 연립주택과 함께 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변에 당곡중학교가 있어 학군 관련 수요가 있습니다.

4.2. 주변 실거래가 분석

최근 2026년 7월 실거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 성진리치빌6차 (2022년 준공, 전용 39.75㎡): 54,000만원 (약 1,637만원/㎡)

* 훼밀리빌라A (1991년 준공, 전용 53.28㎡): 19,000만원 (약 357만원/㎡) - 연식 오래됨

* 비쥬타운B (2016년 준공, 전용 26.98㎡): 28,300만원 (약 1,049만원/㎡)

본건 물건(2019년 준공, 전용 29.79㎡)은 비쥬타운B와 유사한 준공 연도를 가지며, 면적 또한 비교적 작아 아파트 대비 높은 단가 형성이 기대됩니다. 주변 시세로는 약 1,049만원/㎡ ~ 1,637만원/㎡ 범위로 추정됩니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 근린생활시설이 주를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

당곡중학교 인근으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

주변 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 교육

지하철역(예: 낙성대역, 서울대입구역 등) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

당곡중학교가 도보 거리에 위치하여 자녀 교육 환경으로도 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건

주택도시보증공사(HUG)의 확약서에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 이는 낙찰자의 임대차보증금 인수 부담은 없음을 의미하나, HUG와의 관련 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지거래 허가구역

본 물건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 용도로 토지를 취득할 경우 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 이는 취득 시점에 따라 유의해야 할 사항입니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건축 등 개발 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 도시형생활주택으로, 적정 수준의 입지 여건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, HUG의 확약서로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

주변 유사 물건의 실거래가 분석 시, 본 물건의 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 평가되어 있습니다.

전반적으로 명확한 권리관계와 잠재적 가치를 가진 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 명확한 권리관계: 낙찰 후 인수되는 임대차보증금이 없어 투자금 예측 및 관리가 용이합니다.

* 양호한 입지: 서울시 관악구라는 지역적 이점과 함께 도심 접근성이 좋습니다.

* 비교적 신축: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉각적인 대규모 수리가 필요하지 않을 가능성이 높습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 높지 않아 시세차익 또는 임대수익 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 288,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건 물건(전용 29.79㎡)의 적정 시세는 약 3.12억원에서 4.88억원 범위로 추정됩니다.

감정가 2.88억원은 시세 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 고려한 공격적인 입찰도 가능합니다.

인수되는 보증금이 없다는 점과 HUG의 확약서를 고려할 때, 권리 인수 관련 리스크는 매우 낮습니다.

합리적인 투자 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 2억 8천만원 ~ 3억 1천만원 사이로 권장합니다.

본 입찰가는 주변 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.