나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1966 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 2706-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1, 3)은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 '고산초등학교' 북측 인근에 위치 하며, 일대는 단독주택. 농경지 등이 혼재합니다.

교통상황

기호(1, 3)은 일단의 연접한 토지로, 차량의 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1, 3)은 일단의 사다리형의 토지로, 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 단독주택 건부 지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1, 3)은 일단의 연접한 토지로, 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 3): 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대 보호구역, 하수처리구역입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

기호(3)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(3)은 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으로 판 단되나 해당관청에 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 블럭조 함석지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1975.08.31.> 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 벽지 마감 등. 바닥: 모노륨 등. 창호: PVC 및 목재 창호 등.

이용상태

기호(2): 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본 위생설비, 급·배수설비 및 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

기호(2)의 지붕이 공부상 '스레트지붕'이나, 현황 '함석지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 제시외 건물(2-1,2-2) 포함. 제시외 건물(감정평가서 'ㄷ~ㅁ') 제외. 목록1,3. 담장 등 포함 평가.
공유자의 우선매수신고 제한 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1966 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 2706-2

* 물건종별: 단독주택

* 감정가: 93,910,490원

* 토지면적: 430.00㎡ (약 129.9평)

* 건물면적: 83.34㎡ (약 25.2평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 '고산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 일단으로 연접한 토지로서 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 일단의 사다리형 토지로, 인접 도로와 대체로 등고·평탄하며 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 하수처리구역에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 기호(3) 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'입니다.

* 건축물대장 상 주택 용도: 단독주택

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을3, 토지 등기부: 김승범 근저당권 (2021-09-30 접수, 15,000,000원)

* 을1, 건물 등기부: 김승범 근저당권 (2021-09-30 접수, 15,000,000원)

* 이 외 갑구에 등기된 권리(소유권이전, 강제경매, 압류)는 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 임차인: 이인옥 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1975-06-30

* 대항력: 있음

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 금액적 부담은 없습니다. 그러나 장기 거주자로, 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자의 우선매수신고가 있으나, 관련 제한사항이 있습니다. (공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.)

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제주시 한경면 고산리 지역 내 단독주택지로, 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 인근에 고산초등학교가 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 버스 정류장 접근성이 양호합니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 대부분 2017년에 건축된 신축 다세대/연립 주택으로, 본건(1975년 건축 단독주택)과는 건축 연도 및 주택 유형에서 큰 차이가 있습니다.

* 2024년 9월 거래된 '고산뜨레모아(11차)' 다세대 주택 (전용면적 64.73㎡)은 18,000만원에 거래되었습니다.

* 2024년 7월 거래된 '채움빌' 다세대 주택 (전용면적 61.13㎡)은 22,000만원에 거래되었습니다.

* 2024년 4월 거래된 '고산뜨레모아(11차)' 연립 주택 (전용면적 64.73㎡)은 15,000만원에 거래되었습니다.

* 이러한 최근 실거래가는 신축 다세대/연립 주택의 시세를 반영하는 것으로, 본건의 단독주택 및 노후도와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 대지 면적이 430㎡로 비교적 넓은 편이나, 건축물 자체의 가치는 연식에 따라 평가될 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 고산초등학교 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 지역 특성상 대형 편의시설보다는 기본적인 생활 편의를 제공하는 시설들이 있을 것으로 예상됩니다. (추가적인 혐오시설 검색 결과는 아래 잠재적 리스크 섹션에서 언급)

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 소유권 중 일부 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 우선매수권 행사가능성이 있어 낙찰 후에도 소유권 이전이 불확실할 수 있습니다. (단, 제한사항 존재)

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 점유 관계 및 임대차 관련 법률 검토가 필수적입니다.

* 노후 건물: 1975년 건축된 건물로, 상당한 수준의 리모델링 또는 재건축이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물이 감정평가에서 제외되어 있어, 경계 문제나 법정지상권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지 이용 현황 차이: 공부상 지목은 '전'이나 현황 '대'로 이용 중으로, 관련 인허가 사항 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 2706-2번지 인근 지역에 대한 검색 결과, 대규모 축사, 폐기물 처리 시설 등 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 농경지가 혼재되어 있어 농업 활동 관련 시설이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 1975년에 건축되어 건물 노후도가 상당하며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금 부담은 없는 상황입니다. 공유자의 우선매수신고 가능성과 일부 제시외 건물 제외, 공부상 지목과 현황의 차이 등 여러 권리 및 물건상의 복잡성을 내포하고 있습니다. 주변 신축 다세대/연립 주택 시세와는 직접적인 비교가 어렵지만, 넓은 대지 면적과 제주라는 입지적 장점을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 가치를 평가해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도라는 관광 및 주거 선호 입지

* 비교적 넓은 대지 면적 (430㎡)

* 경매를 통한 시세보다 낮은 취득 가능성

* 노후 건물 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,910,490원입니다.

제공된 주변 신축 다세대/연립 주택의 최근 실거래가는 150,000,000원에서 220,000,000원 사이로, 본건(1975년식 단독주택, 지분매각)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

건물 노후도, 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재 등의 위험 요소를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 하단가: 93,910,490원 * 0.85 = 약 79,823,966원

* 예상 상단가: 93,910,490원 * 0.95 = 약 89,214,966원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 79,800,000원에서 89,200,000원 사이로 검토해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태, 주변 시세, 권리 관계에 대한 면밀한 재확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.