나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6136 [1] 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 4층407호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 3호선 '배산역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)~8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층건 내 제4층 제407호외 7개호로서, 외 벽: 하부 인조석붙임 및 스톤코트 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 일련번호 2)~8): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망미동 970-26: 도시지역, 제3종일반주거지역. 망미동 970-26: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 제3종일반주거지역. 망미동 967-8: 도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6136 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 4층407호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.01㎡ (약 3.63평)

토지지분: 12.013501647794008㎡ (약 3.63평)

건물면적 (전용면적): 21.07㎡ (약 6.37평)

건물지분: 21.07㎡ (약 6.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물명: 엘이즈엠26 (주건축물제1동)

준공일: 2021-11-17

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 지상 7층

본건 위치: 4층 407호

건축물 주 용도: 업무시설 (기타 용도: 공동주택)

전용면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

*분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동 소재 '망미중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

부산 지하철 3호선 '배산역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

본건 북측으로 노폭 약 4m, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 해당 지번(망미동 970-26)은 도시지역에 속하며, 제2종일반주거지역 및 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

기록상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (다만, 물건명세서에 '지상권개요:'가 비고란에 있으나 구체적인 내용은 없습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최현석

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 60,000원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2022-01-25

* 배당신고일자: 2025-02-10

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 1억 2천만원이 존재합니다. 배당순위에 따라 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 등기부상 권리관계 요약

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 부산은행, 2022-01-18 접수)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (갑1, 2022-01-18)

* 근저당권: 부산은행 (을1, 3,300,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 최현석 (을2, 120,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정: 에이치에프비사이유동화전문 (갑3, 1,600,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 3,420,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 망미동 일대는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등 주거시설과 학교, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 배후수요를 가지고 있습니다.

건축물대장상 본건물이 속한 '엘이즈엠26'은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 혼합된 건물로, 주 용도는 업무시설이나 주거용으로도 활용될 수 있습니다. 본건 407호는 공부상 다세대주택으로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 배산역 역세권으로 관련 상권 이용도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 망미중학교가 위치하고 있으며, 주변의 학군 정보를 추가 확인하여 교육 환경을 파악할 필요가 있습니다.

5.2. 편의시설

각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

5.3. 교통

지하철 3호선 배산역을 도보로 이용할 수 있으며, 버스 노선도 다수 운행되어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

유동화물건, 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 이는 매각 후에도 예상치 못한 법적 절차나 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 임차인 보증금 인수 가능성

최현식 임차인은 대항력은 없으나 보증금 1억 2천만원이 존재합니다. 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수하게 될 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시됨)

6.3. 건물 용도 혼합

본 건물이 업무시설과 공동주택이 혼합된 건물이며, 본건(407호)은 다세대주택으로 이용 중이나, 전체 건물의 주 용도가 업무시설이라는 점은 향후 건물 관리나 이용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.4. 시장 가격과의 괴리

감정가(149,000,000원) 대비 주변 유사 물건의 최근 실거래가(주로 오래된 다세대주택, 54.45㎡ 기준 85,000,000원)가 현저히 낮은 것으로 분석됩니다. 이는 감정평가의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 낙찰 후 매도 시 가격 조정이 불가피할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 망미동의 역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 다만, 복잡한 권리관계와 더불어 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 보증금 인수 여부, 건물 용도의 혼합성, 그리고 향후 매도 시 가격 등을 종합적으로 고려해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 배산역 인근으로 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 21.07㎡(약 6.37평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소형 투자 수요에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 망미동 일대의 다세대주택(주로 1996년~2005년식, 54.45㎡~74.73㎡) 실거래가는 1.56백만원/㎡ ~ 2.21백만원/㎡ 수준입니다.

본건(21.07㎡)의 감정가는 149,000,000원(약 7.07백만원/㎡)으로, 이는 최근 거래된 유사 물건의 시세 대비 현저히 높은 수준입니다.

본건이 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 감정가와 시세 간의 차이가 매우 커, 시세 기준으로 접근 시 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

시세 분석에 기반한 예상 입찰가:

최근 매매된 '약포빌'(54.45㎡, 2005년식)의 실거래가 85,000,000원(약 1.56백만원/㎡)을 기준으로, 본건(21.07㎡)의 시세는 약 32,880,000원 수준으로 추정됩니다.

신축 건물임을 감안하여 이보다 높은 가치를 부여하더라도, 감정가(149,000,000원)보다는 현저히 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 합리적입니다.

따라서, 시장 시세와 신축 프리미엄을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 75,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 감정가의 약 50% 수준입니다.)

투자 결정 시에는 해당 물건의 실제 상태, 현장 조사, 그리고 법원 경매 진행 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.