나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경847 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 151-5 한신아파트 107동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 소재 ‘기장초등학교’ 북동측 인근에 소재하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

1995.05.18. 사용승인된 지하1층 지상25층 건 내 1층 101호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대 복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 부지 남측으로 노폭 약 15미터 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 단지 내 가로망 및 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

동부리 151-5 : 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의 : 기장군 창조건축과(051-709-4292))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 물건은 부산동부지원 2025타경847 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 건입니다.

주소는 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 151-5, 한신아파트 107동 1층 101호이며, 아파트 용도로 사용 중에 있습니다.

건물의 총 감정가는 221,000,000원입니다.

대지권 지분 면적은 27.184㎡ (약 8.22평)이며, 건물 전용 면적은 84.985㎡ (약 25.71평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

본 아파트는 한신그린코아아파트 단지에 속하며, 1995년 5월 18일에 사용 승인되었습니다.

아파트 단지의 총 대지 면적은 29,114.2㎡이며, 107동의 연면적은 9,284.08㎡입니다.

총 1131세대가 거주하고 있으며, 9개 동으로 구성되어 있습니다.

아파트 주차는 총 317대가 가능하며, 최고층은 25층, 최저층은 1층입니다.

건축 구조는 철근콘크리트조이며, 지붕은 철근콘크리트 평스라브입니다.

건물은 1992년 5월 29일 건축 허가를 받아 1992년 6월 4일 사용 승인되었습니다.

전유부 정보상으로는 107동 1101호로 기재되어 있으나, 물건의 정확한 소재지는 107동 1층 101호입니다.

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 소재 ‘기장초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

아파트 부지 남측으로는 노폭 약 15미터의 도로가 접해 있어 차량의 진출입이 원활하며, 단지 내 가로망 및 주차시설이 확보되어 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m), 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

등기부등본상 권리 관계를 살펴보면, 1995년 7월 26일 소유권이전(매매)으로 우옥남이 소유권을 취득하였습니다.

말소기준권리는 1997년 9월 23일 접수된 국민은행 근저당권 (13,000,000원)입니다.

이후 국민은행으로부터 2007년 7월 20일에 근저당권 (47,520,000원)이 추가로 설정되었으며, 2025년 11월 24일에는 국민은행에 의한 임의경매 개시 결정 (9,045,300원) 등기가 있었습니다.

말소기준권리인 을1 근저당권 이후의 모든 권리(을5 근저당권, 갑22 임의경매)는 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 60,520,000원입니다.

임차인 현황은 조사된 바 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본 아파트는 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 공동주택이 분포하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

단지 북동측 인근에 기장초등학교가 있어 교육 환경 또한 갖추어져 있습니다.

차량 접근이 용이하고 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하여 직주근접성이 요구되는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

단지 남측으로 넓은 도로가 접해 있어 차량 통행 및 주차 환경이 비교적 편리합니다.

1.5. 생활정보

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 단지 내 커뮤니티 시설 이용이 편리합니다.

교육 시설로는 북동측에 기장초등학교가 있으며, 이는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 학군 관련 환경이 안정적입니다.

현재까지 확인된 지도 상 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 1995년 사용 승인된 아파트로, 연식이 30년 가까이 되어 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임차인이 존재할 경우, 명확한 점유 관계 및 인도 조건을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역 등 일부 규제가 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 30년 가까이 된 아파트의 노후화 문제와 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 신중한 검토가 필요합니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 유사한 수준이지만, 본 건은 1층으로 층수 프리미엄이 낮을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 입지: 주변 공동주택 및 근린생활시설과의 시너지로 꾸준한 수요 기대.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

향후 개발 가능성: 부산 외곽 지역으로서 장기적인 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 221,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보(2026년 7월)에 따르면, 동일한 전용면적(84.985㎡)의 4층 매물이 237,000,000원, 14층 매물이 218,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 1층으로, 일반적으로 저층은 상층부에 비해 선호도가 낮아 거래 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.

또한, 임대 관계가 미상이라는 명도 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 최근 실거래가 중 14층 매물의 가격(218,000,000원)을 참고하되, 1층이라는 점과 명도 리스크를 고려하여 감정가 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.