나이스옥션 법원경매 마산 2025타경351 [1] 경상남도 함안군 가야읍 도항리 1232-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 가야읍 도항리 소재 "도동마을회관" 남동측에 위치하며, 주위 는 주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남측으로 로폭 약 5m, 북측으로 로폭 약 3m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하천구역(2019-09-11)<하천법>.

제시목록 외의 물건

후첨 건물 감정평가요항표를 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1 토지 남측 일부는 하천구역에 저촉되나, 저촉면적이 전체면적에 비해 상대적으로 미미하여, 저촉되지 아니한 상태로 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조립식 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 판넬 마감 등. 창 호 : PVC 창호.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

㉠ : 조적조 슬래브지붕 단층, 주택, 약 60㎡. ㉡ : 판넬조 판넬지붕 옥상소재, 보일러실, 약 7.5㎡. ㉢ : 조적조 슬래브지붕 단층, 주택의 일부, 약 19㎡. ㉣ : 조적조 슬래브지붕 단층, 다용도실, 약 8㎡. ㉤ : 조경수, 수종미상(H2, R8), 2주. ㉥ : 태양광발전설비, 모듈 및 인버터, 철골구조물 일체 포함. 1식.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 소유자 및 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 응찰시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 일부(감정평가서상 기호 ㄷ~ㅂ) 매각 포함
-토지 위에 소재하는 제시외 건물[감정평가서상 기호 ㄱ~ㄴ, 주택(약 60㎡), 보일러실]은 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명). 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임(제시외 건물 중 ㄱ,ㄴ으로 인해 영향받는 토지가격 금 61,003,800원, 감정인의 2026.1.30.자 사실조회회신)
-목록1 토지 남측 일부는 하천구역에 저촉되나, 저촉면적이 전체면적에 비해 상대적으로 미미하여, 저촉되지 아니한 상태로 감정평가함
-목록1 제시목록상의 대지면적(351㎡)과 건축물대장상의 대지면적(398㎡)이 상이하므로 입찰시 참고바람
-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경351 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 도항리 1232-4

용도: 단독주택

감정가: 132,603,640원

토지면적: 351.00㎡ (약 106.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.72㎡ (약 22.0평)

건물 제시외면적: 29.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OO (신종백)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

함안군 가야읍 도항리 소재 "도동마을회관" 남동측에 위치하며, 주변은 주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

물건지 남측으로 폭 약 5m, 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 27일 접수된 신종백 근저당권 (금 200,000,000원)

* 인수되는 권리:

- 법정지상권 성립 여부 불분명한 별도 건물 존재 (매각 제외)

- 대항력 있는 임차인: 이상순 (전입 2000-02-23), 조윤남 (전입 2017-03-23)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금 및 차임 정보가 제공되지 않아 확인 필요)

* 임차인 분석:

* 이상순: 전입일자 2000-02-23, 대항력 있음. 보증금 및 차임 정보 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 조윤남: 전입일자 2017-03-23, 대항력 있음. 보증금 및 차임 정보 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 강태문: 전입일자 2025-06-10, 대항력 없음.

* 이원철: 전입일자 2023-09-14, 대항력 없음.

* 등기부 요약:

- 토지 및 건물 등기부상 동일한 권리 내역 확인됨.

- 근저당권(신종백) 및 임의경매(신종백)가 말소기준권리가 되며, 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

- 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 법정지상권이 명시되어 있음.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보는 '고려골든빌라' 단지의 연립/연립다세대 주택 매매 사례입니다.

- 2024년 10월, 71.38㎡ (약 21.6평) 연립다세대 1층이 8,500만원에 거래되었습니다.

- 2024년 12월, 84.15㎡ (약 25.4평) 연립 2층이 7,300만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월, 84.15㎡ (약 25.4평) 연립다세대 1층이 5,700만원에 거래되었습니다.

- 최근 거래된 유사 면적의 연립/연립다세대 주택 가격대는 5,700만원에서 8,500만원 수준입니다.

* 본건과의 차이점

본건은 단독주택으로, 제공된 JSON의 연립/연립다세대와는 주택 유형이 다릅니다. 또한, 감정가는 132,603,640원으로, 유사 면적의 연립주택 실거래가보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 단독주택의 특성 및 토지 가치, 감정평가 시점 등을 고려한 것으로 보입니다. 건물 건축물대장상 대지면적은 398㎡(약 120.4평)로, 감정평가서 상의 토지면적 351㎡(약 106.17평)와 차이가 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

주변에 마을회관이 있으며, 주택과 농경지가 혼재하는 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 교육시설

주변에 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

- 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 하천구역에 해당되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

- 토지 남측 일부가 하천구역에 저촉됩니다.

* 건물 및 토지 면적 상이

- 건축물대장상의 대지면적(398㎡)과 감정평가서상의 대지면적(351㎡)이 상이하여 입찰 시 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 곤란

- 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워, 실제 이용 상태 및 관리 상태 등은 입찰 전 반드시 재확인이 요망됩니다.

* 법정지상권 성립 가능성

- 토지 위에 매각에서 제외된 제시외 건물(주택 약 60㎡, 보일러실)이 소재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이로 인해 토지 감정가가 약 61,003,800원 정도 제한받은 것으로 보입니다.

* 대항력 있는 임차인

- 이상순, 조윤남 임차인은 대항력이 있으나 보증금, 차임 등 인수 조건이 불명확하여 주의가 필요합니다. (보증금 0원으로 신고되었으나, 실제 인수 여부 및 금액 확인 필수)

* 혐오시설

- 함안군 폐기물종합처리장(소각시설, 매립시설 등)이 함안군 가야읍 함마대로 1258에 위치하고 있으며, 본건과의 거리는 위성 지도상 직접적인 인접은 아니지만, 지역 특성상 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다. (함안지방공사 관련 정보 확인됨)

7. 종합 의견

본 물건은 단독주택으로, 감정가는 132,603,640원입니다. 토지 면적 및 건물 면적, 그리고 법정지상권 및 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 복합적인 권리 관계와 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 법정지상권 성립 가능성이 있는 별도 건물 존재, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 인수 조건 미확인, 건축물대장과 감정평가서 상의 토지 면적 불일치 등은 입찰 전 반드시 철저한 조사가 필요한 사항입니다. 주변 연립주택 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안할 때, 상세한 현장 조사와 권리 분석을 통해 정확한 가치 평가와 인수 조건 확인이 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 조윤남(전입 2017-03-23) 및 이상순(전입 2000-02-23)은 권리 분석 시 중요 고려 대상임.

* 토지 위에 일부 제시외 건물이 매각 제외되나, 법정지상권 성립 가능성이 있어 향후 토지 활용에 영향을 줄 수 있음.

* 현 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 협상 여지 또는 추가 리스크 요인으로 작용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 현장 방문을 통한 내부 상태, 관리 상태, 실제 점유 관계 등 확인

* 대항력 있는 임차인 이상순, 조윤남과의 직접 소통을 통한 보증금, 차임, 계약 조건 등 명확한 인수 조건 확인

* 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 명확한 법적 검토

* 건축물대장과 감정평가서 상의 토지 면적 차이에 대한 원인 규명 및 실제 면적 확인

* 주변 유사 부동산의 최신 실거래가 및 개별 부동산의 개별적 가치 평가

상기 정보들이 모두 확인된 후, 보수적인 관점에서 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 제시된 감정가 132,603,640원에서 법정지상권으로 인한 토지 가치 제한(약 61,003,800원)과 대항력 있는 임차인 인수 조건(금액 미상), 그리고 내부 확인 곤란 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

일반적으로 이러한 복합적인 리스크를 가진 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 앞서 언급된 모든 리스크 요소의 정확한 파악 및 해결 가능성이 전제될 때의 가상 시나리오입니다. 따라서, 현 시점에서의 예상 입찰가는 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.