나이스옥션 법원경매 마산 2025타경371 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 180 월영동한백아파트 101동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 소재 '경남대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주거환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통수단 및 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬라브지붕 20층건 중, 20층 2002호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 내 벽 : 벽지 및 타일 등 창 호 : 새시 이중창입니다.

이용상태

(가) 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생, 급·배수설비 되어 있으며, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 및 화재경보설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형으로서, 현황 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 대로, 남서측으로 중로, 남동측으로 소로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m ~ 20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경남대학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 정비구역(문화구역 주택재개발사업)<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2018-11- 30)(무학산구릉지 중점경관관리구역) 일련번호(2): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20 m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(경남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(무학산구릉지 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ----

물건 비고

아파트로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경371 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 180 월영동한백아파트 101동 20층 2002호

용도: 아파트

감정가: 153,000,000원

토지면적: 34.79㎡ (약 10.53평)

토지지분: 34.79㎡

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.93㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축년도: 2000년

층수: 20층 중 20층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 소재 '경남대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주거환경은 보통입니다.

교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통수단 및 제반 교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 대상물건 북서측으로 대로, 남서측으로 중로, 남동측으로 소로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 각종 도로접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(경남대학교), 정비구역(문화구역 주택재개발사업), 중점경관관리구역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 가압류 (2024.11.05 접수)

인수되는 권리: 을구 9번 주택임차권 (2025.11.06 접수, 보증금 110,000,000원, 대항력 있음) - 매수인 인수 조건.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-27

* 확정일자: 2020-03-27

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 권리관계: 현재 등기부상 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정이 있으나, 모두 말소기준권리 이후 순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 616,702,659원

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한 경남대학교 인근으로 학생 및 교직원 등 고정적인 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 월영한백 아파트

위치: 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 180

사용승인일: 2000년 7월 29일

세대수: 135세대

동수: 2개동

단지 규모: (본건) 전용면적 84.93㎡ (약 25.69평)

분양면적: 본 건물의 공급면적(분양면적)은 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않습니다.

주차: 총 110대 주차 가능 (지하 전기차 충전기 2대 설치)

층 정보: 최고 20층 (본건은 20층)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 박 임차인은 2020년 3월 27일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 110,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

재개발 구역: 본 물건은 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다.

공동담보: 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경남대학교 인근에 위치한 아파트로, 실수요층의 꾸준한 수요가 기대되는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 재개발 구역 지정 및 특히 110,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 감정가는 153,000,000원으로 책정되었으나, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 매수인의 부담이 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

경남대학교 인근으로 안정적인 수요층 확보가 가능한 배후지입니다.

84. 93㎡의 면적은 실수요자에게 선호도가 높은 편입니다.

향후 재개발 사업 진행 시 추가적인 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 7월 동일 면적(84.93㎡)의 매매가가 120,000,000원으로 확인되었습니다. 또한, 2026년 3월과 4월에 더 넓은 면적(144.22㎡)의 매매가가 190,000,000원으로 형성된 점은 해당 지역 아파트 시장의 상승세를 시사합니다.

현재 감정가는 153,000,000원으로, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때 적정 시가 범위는 140,000,000원에서 160,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 110,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담은 매우 중요하게 고려해야 할 리스크입니다. 보증금 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 충분한 안전 마진 확보가 필수적입니다.

이에 따라, 감정가를 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격대를 기준으로 입찰 시, 배당 결과와 최종 인수 금액을 신중히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.