나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12326 [1] 경상남도 김해시 장유동 849 원메이저푸르지오 307동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 장유동 소재"모산초등학교"서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 24층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, 난방설비, E/V설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 사다리형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북동측으로 중로2, 3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2020-02-21) , 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(2019-12-27)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2019-12-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기타 : 1) 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근 유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 창원지방법원 2025타경12326 (1)

1.2. 소재지: 경상남도 김해시 장유동 849 원메이저푸르지오 307동 5층502호

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 393,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지 면적: 51.83㎡ (약 15.68평)

* 토지 지분: 51.83㎡ (약 15.68평)

* 건물 면적: 74.97㎡ (약 22.69평)

* 건물 지분: 74.97㎡ (약 22.69평)

1.6. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 에프에스비2506유동화전문유한회사

1.9. 건물 정보

* 아파트명: 원메이저푸르지오

* 사용승인일: 2018년 12월 26일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 24층 건물 내 제5층 제502호

* 총 세대수: 631세대

* 총 주차 대수: 840대 (지상 4대, 지하 14대)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본 건은 경상남도 김해시 장유동 소재 "모산초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 본 건 북동측으로 중로 2, 3류에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(율하2지구)입니다.

* 중로 2, 3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 을1, 경남은행 근저당권 (2019-03-11 접수)

3.2. 총 등기부채권액: 461,673,313원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 및 관련 서류 확인을 통해 정확한 임차인 현황 파악이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (2026년 6월 기준 최근 매매 정보 기반)

* 최근 74.97㎡ (약 22.69평) 면적의 아파트 매매 사례:

* 2026년 6월 3일, 19층, 39,900,000원 (399,000,000원)

* 비교적 넓은 면적(84.96㎡, 약 25.7평)의 아파트 매매 사례:

* 2026년 6월 3일, 18층, 50,800,000원 (508,000,000원)

* 2026년 6월 6일, 4층, 44,200,000원 (442,000,000원)

* 본 물건(74.97㎡, 5층)의 감정가는 393,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가(399,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

4.2. 주변 시설

* 단지 내 및 인근에 학교(모산초등학교), 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 원메이저푸르지오아파트

* 주소: 경상남도 김해시 장유동 849

* 사용승인일: 2018년 12월 26일

* 세대수: 631세대

* 전용면적: 52,698.82㎡

* 총면적: 52,698.82㎡

* 주차 대수: 총 840대 (지상 4대, 지하 14대, 기타 822대)

* 최고층: 25층, 최저층: 2층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 10대)

5.2. 학군

* 모산초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 환경입니다. (상대보호구역, 절대보호구역 포함)

5.3. 편의시설

* 단지 내 및 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 전반적인 생활 인프라가 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

* 본 물건은 유동화 물건으로, 통상적인 경매 물건과는 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 곤란

* 감정평가 시 이해관계자 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 유사 물건 및 공부, 외부 관찰을 통해 평가되었습니다. 이는 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 임차인 현황 미상

* 임차인 정보가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 장유동에 위치한 원메이저푸르지오 아파트 307동 5층 502호입니다. 입지, 교통, 주변 환경 측면에서 무난한 평가를 받고 있으며, 아파트 단지로서의 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 적정 수준으로 판단되나, 임차인 현황 미상 및 내부 확인 곤란 등 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 유동화 물건이라는 특수성 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 아파트: 2018년 사용승인을 받아 비교적 연식이 짧아 주거 만족도가 높습니다.

8.2. 실거주 및 투자 가치: 김해시 장유동 지역의 아파트로, 지역 내 실수요자 및 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8.3. 합리적인 감정가: 유사 면적의 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.4. 우수한 생활 인프라: 학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(393,000,000원)와 유사 면적(74.97㎡)의 최근 실거래가(399,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정되었습니다. 임차인 현황 미상 및 내부 확인 곤란 등의 리스크 요인을 감안하되, 시장 경쟁률을 고려하여 400,000,000원 수준을 목표가로 제시합니다. 다만, 이는 주변 시세 변화, 명도 상황, 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.