나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101607 [1] 경기도 군포시 부곡동 1140-2 군포광장프라자 주건축물제1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 '부곡중앙초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근란생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 존재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물 지하2층/지상5층 건물 내 제1층 제106호 및 제3층 제302호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 사이딩 마감 등, 내벽: 페인팅 및 개별 인테리어 등, 창호: 하이샷시 등임.

이용상태

일련번호 #1(106호): 실지조사일 현재 사무실로 이용중임. 일련번호 #2(302호): 실지조사일 현재 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐비설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형으로서, 실지조사일 현재 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-09-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

일련번호 #1(106호)는 건축물대장 상 '소매점'으로 기재되어 있으나 현황은 '사무실'이며, 일련번호 #2(302호)는 건축물대장 상 '의원'으로 기재되어 있으나 현황은 '사무실'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장 상 '소매점'으로 기재되어 있으나 현황은 '사무실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 안양지원 2025타경101607 (1)

소재지: 경기도 군포시 부곡동 1140-2, 군포광장프라자 주건축물제1동 1층106호

신주소: 경기도 군포시 송부로291번안길 3-8 (부곡동)

용도: 근린상가 (건축물대장 상 '소매점'이나 현황 '사무실')

감정가: 295,000,000원

토지면적: 16.92㎡ (약 5.12평)

건물면적: 39.16㎡ (약 11.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 건물 정보

건물명: 군포광장프라자

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층 / 지상 5층 (본건: 1층 106호)

사용승인일: 2012년 09월 25일

건축물대장 용도: 제1종근린생활시설 (소매점, 의원, 사무소, 학원, 종교집회시설)

현황 용도 (106호): 사무실

연면적: 2557.09㎡

건축면적: 348.1㎡

건폐율: 59.7%

용적률: 297.59%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 '부곡중앙초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

본건 서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 을2 근저당권(시흥지역산림조합, 2015-01-14, 455,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

- 을2 근저당: 시흥지역산림조합 (2015-01-14, 455,000,000원) - 말소기준권리

- 을6 근저당: 이강진 (2024-03-11, 300,000,000원)

- 압류: 군포시 (2024-11-14)

- 압류: 안산시 (2025-08-12)

- 임의경매: 이강진 (2025-11-26, 207,780,821원) - 본건 경매개시결정

- 압류: 계양세무서장 (2026-09-09)

등기부 채권 총액은 755,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

총 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인: (주)제이산업개발주낙빈

보증금: 15,000,000원

차임: 250,000원

사업일자: 2025-07-15

배당신고일자: 2025-01-30

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사구지디엠

보증금: 15,000,000원

차임: 250,000원

사업일자: 2022-04-27

배당신고일자: 2026-02-02

대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 군포시 부곡동 일대는 근린생활시설과 주거 단지가 밀집하여 안정적인 배후수요를 확보할 수 있는 지역입니다. '부곡중앙초등학교'가 인근에 있어 교육 관련 업종 및 아동 관련 시설 입점에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 4차선 도로변에 접하고 있어 차량 접근성이 좋으며, 이는 상가 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 적합성

본건은 건축물대장상 '소매점'으로 기재되어 있으나, 현재는 '사무실'로 이용 중입니다. 인접한 다른 호실의 경우 '의원'으로 기재되어 있기도 합니다. 이러한 점을 미루어 볼 때, 본건은 일반음식점, 소매점, 학원, 병의원, 사무실 등 다양한 업종의 입점이 가능한 상가입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 및 지하철역 접근이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 주거 단지와의 연계로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 동측 인근에 부곡중앙초등학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 건물 편의시설

건물 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

106호의 경우, 건축물대장 상 '소매점'으로 기재되어 있으나 현황은 '사무실'로 이용 중입니다. 이러한 공부와 현황의 차이는 향후 용도 변경 신청 시 행정 절차상의 번거로움이나 이행강제금 부과 등의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 '사무실'로의 이용이 일반적이므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 매수 시점에 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역에 해당됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등의 특정 용도 건축 시 적용되는 사항으로 본건의 현재 이용과는 직접적인 관련이 적을 것으로 보입니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공업 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 군포시 환경관리소(소각장)가 과거 논란이 있었으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 부곡동에 위치한 군포광장프라자 내 1층 상가(106호)로, 감정가는 2억 9,500만 원입니다. 본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 주변 주거 단지와의 연계성이 좋고 교통 접근성이 우수하여 상권 활성화 가능성이 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리 이하 권리로 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없고 인수해야 할 보증금 또한 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 건축물대장 상 용도와 현황이 다른 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지 : 부곡중앙초등학교 인근의 근린상가 지역으로, 배후수요 확보 및 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 권리 : 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 안전하게 권리 분석 및 명도가 가능합니다.

* 교통 : 인근 도로 및 대중교통 접근성이 양호하여 상가 이용객의 편의성이 높습니다.

* 활용성 : 현재 사무실로 이용 중이며, 건축물대장 상 표기된 소매점 및 기타 업종으로의 변경 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 295,000,000원입니다. 주변 상가 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 임대료 수준, 공실률, 명도 비용, 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 전문가와의 상담을 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.