나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12925 [1] 울산광역시 중구 약사동 3블럭14롯트 미소아파트 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 약사동 소재 "약사동행정복지센터"북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 소공원, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상13층 건물, 미소아파트 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감, 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2000-01-01), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 일단의주택단지조성 사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역 <공항시설법>, 상대보호구역(2021-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(무룡 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(약사고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(울산혜인학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 본건 아파트의 대지권의 대상인 토지는 "약사동 861 전 2,489㎡"이나, 토지 구획정리되어 "약사제2지구 3블럭14롯트"이며, 집합건축물대장상 대지면적은 1,369㎡입니다. 본 감정평가서의 "구분건물 감정평가명세표"에는 귀 제시 목록[등기사항전부증명서(집합건물)]에 따라 대지권을 표시하고, 비고란에 집합건축물대장상의 대지면적을 별도로 표시하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 이 사건 신청채권자는 대항력은 있으나 이 법원 2020타경113480 부동산강제경매에 의한 매각으로 우선변제권은 소멸
2. 본건 아파트의 대지권의 대상인 토지는 '약사동 861 전 2,489㎡'이나, 토지구획정리되어 '약사 제2지구 3블럭14롯트'이며, 집합건축물대장상 대지면적은 1,369㎡임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12925 (1)

소재지: 울산광역시 중구 약사동 3블럭14롯트 미소아파트 2층202호

용도: 아파트

감정가: 221,000,000원

토지면적: 98.37㎡ (약 29.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

집합건물: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상13층 건물, 미소아파트 제2층 제202호

전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

분양면적: 제공되지 않음 (건물면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 울산광역시 중구 약사동 소재 "약사동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 소공원, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 장방형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중이며, 아파트 단지 내외부 가로망 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 27일 접수된 이정애 씨의 근저당권 (을6) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권 (서덕희) 이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 서덕희

* 보증금: 220,000,000원

* 전입일자: 2016-12-28

* 확정일자: 2016-12-29

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 220,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 370,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인 1: 백현식 (대항력 있음)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2022-12-02

* 배당신고일자: 2026-01-14

* 비고: 대항력은 있으나, 우선변제권은 기존 경매 절차로 소멸되었다는 주의사항이 있습니다. (상세 내용은 추가 확인 필요)

* 임차인 2: 서덕희 (대항력 있음)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-12-28

* 확정일자: 2016-12-29

* 비고: 선순위 임차인으로 보증금 220,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

3.5. 주의사항

* 이 사건 신청채권자는 대항력은 있으나, 법원 2020타경113480 부동산 강제경매에 의한 매각으로 우선변제권은 소멸되었습니다. (이는 신청채권자에게 해당되는 내용이며, 임차인의 권리관계와는 별개일 수 있습니다.)

* 본건 아파트의 대지권 대상 토지는 '약사동 861 전 2,489㎡'이나, 토지 구획정리 후 '약사 제2지구 3블럭14롯트'이며, 집합건축물대장상 대지면적은 1,369㎡입니다. (등기부등본과 집합건축물대장상의 대지면적 차이 참고)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

주거 지역으로서 조용한 생활 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 행정복지센터: 약사동행정복지센터 인근

* 학교: 무룡초등학교, 약사고등학교, 울산혜인학교 등 (상대보호구역)

* 공공시설: 소공원 인근

5.2. 교통 및 편의시설

* 교통: 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위 및 토지 이용 제한

* 개발행위허가제한구역, 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 건축 시 관련 법규 및 인허가 사항을 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 일단의 주택단지조성 사업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(무룡 초등학교, 약사고등학교, 울산혜인학교), 도시개발구역 등이 중복 지정되어 있습니다.

6.2. 임차인 인수 위험

* 선순위 임차인 서덕희 씨의 보증금 220,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 자금 계획이 필요합니다.

* 임차인 백현식 씨 또한 대항력이 있어, 보증금 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 요구됩니다. (특히 '우선변제권 소멸' 관련 주의사항)

6.3. 토지 대지권 관련 복잡성

* 등기부등본 상의 대지권 대상 토지 지번과 집합건축물대장 상의 대지면적 간의 차이가 있어, 정확한 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다.

6.4. 주변 시설 (혐오시설)

* 현재 검색된 정보만으로는 본건 인근에 혐오시설이 명확하게 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 약사동에 위치한 아파트로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 2억 2천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 또한, 개발행위허가제한구역 및 도시개발구역 지정, 다양한 토지이용계획상의 제한은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다. 임차인 서덕희 씨의 인수 보증금과 더불어 임차인 백현식 씨의 대항력 및 권리 관계를 면밀히 분석하고, 토지 관련 공부와의 차이점을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 월세 수입 가능성: 임차인 백현식 씨로부터 월 90만원의 차임이 발생하고 있어, 안정적인 월세 수입이 기대됩니다.

* 지역 내 주거 선호도: 약사동은 우수한 학군과 함께 주거지로 선호도가 있는 지역입니다.

* 잠재적 가치 상승: 개발행위허가제한구역 및 도시개발구역 지정은 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금 220,000,000원을 제외하고 산정해야 합니다. 감정가 221,000,000원에서 인수되는 보증금 220,000,000원을 차감한 약 1,000,000원 수준의 실질적인 잉여 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 따라서, 낙찰자는 본인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 따라 이 잉여 가치에 추가적인 수익률을 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.