나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23122 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층비-510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '서면중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 부산지하철 1,2호선 '서면역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상19층 건물 내 5층 비-510호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 등, 창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)으로 등재되어 있으나, 이해관계인의 부재 등으로 실제 이용상태는 경매진행 및 응찰시 별도 확인을 요함.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 본건 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 16미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

본건 현칭은 '102동 510호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23122

물건종별: 오피스텔

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안 센트럴시티 5층 비-510호 (현칭: 102동 510호)

건물명: 대동레미안 센트럴시티

토지면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

총층수: 19층 중 5층

감정가: 165,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 4월 5일

건축물대장상 주요용도: 공동주택 (감정평가서상 용도: 업무시설(오피스텔))

대지권면적: 1994.20㎡ (약 603.25평)

건축연면적: 23632.77㎡ (약 7151.96평)

건폐율: 75.02%

용적률: 977.24%

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 지하철 1, 2호선 서면역이 인근에 위치하여 교통이 매우 편리한 지역입니다. '서면중학교' 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 본건 서측으로는 노폭 약 16미터, 북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 10월 8일 접수된 우리은행의 근저당권(을2, 96,000,000원)입니다. 본건에 등기된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 강제경매)는 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 강제경매 개시 결정에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 126,000,000원입니다.

임차인 현황:

임차인: 곽세아(채권양도)

보증금: 30,000,000원

차임: 210,000원

전입일자: 2021년 3월 18일

확정일자: 2021년 3월 31일

배당신고일자: 2024년 3월 29일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 곽세아 씨는 대항력이 없어 보증금 30,000,000원을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산 부산진구 부전동 일대는 부산을 대표하는 상업 및 교통의 중심지인 서면과 인접하여 유동인구와 배후수요가 매우 풍부한 지역입니다. 대동레미안 센트럴시티는 서면역을 중심으로 한 역세권에 위치하며, 주변에 롯데백화점, NC백화점, 지하상가 등 대규모 쇼핑 시설과 다양한 금융기관, 병원, 영화관 등의 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다. 이는 오피스텔의 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

서면역을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 부산지하철 1, 2호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다.

* 쇼핑 및 편의시설: 롯데백화점, NC백화점, 서면 지하상가, 각종 은행, 병원, 영화관 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 교육시설: 서면중학교, 부산진고등학교 등이 인근에 위치합니다. (상대보호구역으로 지정)

* 건물 및 설비: 철근콘크리트 구조의 19층 건물이며, 본건은 5층에 위치합니다. 전기, 승강기, 위생 및 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 인한 실제 이용 상태는 경매 진행 및 응찰 시 별도 확인이 필요합니다. 만약 실제 주거용으로 사용 중이라면, 이에 대한 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 본건 물건 자체의 가치에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수하며, 최근 건축된 오피스텔로 건물 상태도 양호할 것으로 기대됩니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없다는 점은 매우 큰 장점이며, 소형 오피스텔로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있어 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건입니다. 다만, 실제 이용 상태에 대한 최종 확인은 필수적으로 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서면역 역세권이라는 탁월한 입지 조건으로 높은 임대 수익률 및 시세 상승 기대.

* 안정적인 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 임대 수요 꾸준.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 투자가 가능.

* 상품성: 현대적인 시설을 갖춘 오피스텔로 실거주 만족도 및 투자 가치 높음.

9. 예상 입찰가

감정가: 165,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 면적과 위치의 오피스텔은 약 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 인근에서 유사한 면적의 오피스텔이 약 175,000,000원에 실거래된 사례가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 165,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 고려하여 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.