나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9814 [1] 대구광역시 북구 복현동 539-111 복현대백맨션 101동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 "성화여자고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대 는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 간선도로 및 대중교통과의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건(제101동) 중 제16층 제1601호로서, - 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 바닥마감재 및 타일 등 마감 - 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '아파트부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 35m 및 동측으로 폭 약 20m 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행 안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류 형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 북구 복현동 539-111에 소재하는 복현대백맨션 101동 16층 1601호 아파트입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경9814 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 204,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 41.20㎡ (약 12.46평)이며, 건물 면적은 84.99㎡ (약 25.71평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 아OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 아파트의 건물은 1996년 7월 11일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 슬래브지붕 18층 건물 중 16층에 해당합니다.

복현대백맨션은 총 6개 동, 450세대로 구성되어 있으며, 최고 18층 높이입니다.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 복현동에 위치하며, "성화여자고등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

단지까지 차량 출입이 원활하며, 간선도로 및 대중교통과의 접근성은 보통 수준입니다.

본건 서측으로 폭 약 35m, 동측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 제한 사항이 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. [cite:search_result_1]

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 3월 10일에 접수된 대구은행의 근저당권 (을13, 193,200,000원)입니다.

말소기준권리 이후 접수된 권리들(갑4: 압류, 을17: 근저당권, 갑5: 임의경매)은 모두 '말소'로 기재되어 있어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 사항은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 확인되어, 해당 물건에 점유자가 존재할 경우 관련 사항을 추가 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 복현동 일대는 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거 기능 강화 및 관련 시설 입지에 유리할 수 있습니다.

대로변 및 중로변에 인접하여 있어 가시성 및 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

본건 아파트는 복현대백맨션으로, 관리사무소 연락처는 053-381-2255입니다.

인근에 성화여자고등학교가 위치하며, 추가적인 교육 시설 및 편의 시설은 반경 내에서 파악 가능합니다. [cite:search_result_2]

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

주차는 총 220대(지상 6대, 지하 13대, 실내 기계식 253대, 실외 기계식 208대) 수용 가능하며, 지하 주차장에 전기차 충전기 9대가 설치되어 있습니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로, 주변 버스 노선 등을 통해 시내 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

건축년도가 1996년으로 노후화가 진행되고 있어, 내부 시설의 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

현장 조사 당시 거주인이 부재하여 내부 마감 상태 및 정확한 구조 등을 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 상이할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 군사 관련 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 북구 복현동의 아파트 물건으로, 주변의 잘 형성된 주거 환경과 양호한 도로 접근성이 장점입니다.

모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 깨끗하며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다.

다만, 건물의 노후도와 내부 상태 미확인, 비행안전구역 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

깨끗한 권리 상태와 주거 가치를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 주거용 또는 투자용으로 활용 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

복현동 지역의 꾸준한 주거 수요와 함께, 16층의 고층으로 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

최근 거래된 소형 면적 대비 감정평가액이 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

말소되는 권리가 많아 낙찰 후 명도 및 권리 확보에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 4월 9일에 해당 단지 내 59.94㎡ 면적의 14층 물건이 157,000,000원에 거래되었으며, 2026년 6월 18일에는 17층 물건이 142,000,000원, 2026년 7월 15일에는 8층 물건이 139,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 84.99㎡ (약 25.71평)으로, 최근 거래된 59.94㎡ (약 18.13평)보다 면적이 약 1.42배 큽니다.

최근 거래된 59.94㎡ (약 18.13평)의 최고가(157,000,000원) 기준 평당 약 867만원으로 산정 시, 본건 25.71평의 가치는 약 222,700,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 204,000,000원과 시세 추정가(약 222,700,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.