나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9669 [1] 대구광역시 북구 서변동 1766 영남네오빌블루 103동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 "서변초교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 '아파트단지.근린생활시설, 후면 단독주택 등'으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교 통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트조 경사지붕 13층(사용승인일자: 2003.12.19) 중 7층 702호 단위세대로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, - 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 바 닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감, - 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 공급설비 및 개별난방설 비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 유사한 토지로서, "아파트부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측 및 북측으로 폭 약20미터의 포장도로, 단지 남측으로 폭 약 6미터 내외의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(택지개발사업완료)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상미여, 본건은 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 집합건축물대장등본상 현황 도면 및 주변 탐문 등을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경9669 (1)

소재지: 대구광역시 북구 서변동 1766 영남네오빌블루 103동 7층 702호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.33㎡ (약 14.92평)

토지지분: 49.3266㎡ (약 14.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.7804㎡ (약 25.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 서변동 소재 "서변초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

단지 서측 및 북측으로는 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 폭 약 6미터 내외의 보행자 전용도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 전세권설정, 임의경매개시결정 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리(2014년 9월 22일 접수된 서대구농업협동조합의 근저당권)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정보:

* 임차인: 투에스대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 설정이 있었으나 말소 처리되었습니다.

3.3. 인수되는 권리 (없음)

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리 및 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 말소기준권리

을2. 근저당권, 서대구농업협동조합, 2014년 9월 22일 접수, 채권최고액 156,000,000원

3.5. 권리분석 요약

총 등기부채권액은 279,500,000원입니다.

본건과 관련된 등기부상 특별히 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

본건과 동일 면적인 84.7804㎡의 경우, 최근 2026년 3월 30일 210,000,000원, 2026년 4월 23일 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

더 큰 면적인 128.6263㎡는 2026년 5월 1일 315,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 최근 전월세 사례

본건 면적과 유사한 84.7804㎡의 경우, 2025년 12월 19일 보증금 162,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

59. 7194㎡ 면적은 2025년 12월 20일 보증금 140,000,000원에 거래되었습니다.

128. 6263㎡ 면적은 2025년 11월 28일 보증금 20,000,000원에 월세 950,000원으로 거래된 사례가 있습니다.

4.3. 시세 분석

감정가 210,000,000원은 최근 동일 면적의 실거래가와 일치합니다.

따라서 현재 시세는 감정가 수준으로 형성되어 있다고 볼 수 있으며, 향후 시장 동향에 따라 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 구조의 13층 건물이며, 본건은 7층 702호에 해당합니다.

내부 마감은 벽지, 타일 등이며, 창호는 샷시 이중창호입니다.

위생, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 사용승인일은 2003년 12월 19일입니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 영남네오빌블루

주소: 대구광역시 북구 서변동 1766

총 동수: 8동

총 세대수: 469세대

최고층: 13층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.3. 주차 시설

총 주차대수는 524대이며, 이 중 지하 기계식 주차 339대, 지상 기계식 주차 185대입니다.

5.4. 주변 편의/교육 시설

* 교육시설: 서변초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 기타: 아파트 단지 남측으로 폭 약 6미터의 보행자 전용도로가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 사건이 존재한다는 정보가 있습니다. 이는 경매 절차 진행 상 추가적인 확인이나 변동 사항이 발생할 가능성을 시사합니다.

6.2. 정보 부족 (임대차 관계 등)

감정평가서에 따르면 임대 관계가 미상이며, 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 표준적인 내부 구조, 사용자재, 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가가 이루어졌습니다. 이는 현장 확인 시 실제 상황과 차이가 있을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 지역 제한 (용도지역 등)

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다. 이러한 구역 지정은 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 서변동에 위치한 영남네오빌블루 아파트 103동 7층 702호로, 감정가는 210,000,000원입니다. 동일 면적의 최근 실거래가 역시 210,000,000원으로 시세와 감정가가 일치합니다. 등기부상 인수해야 할 부담이 없고, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 주변 교통 및 편의시설은 보통 수준이며, 초등학교가 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 다만, 중복 사건 존재 및 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 시세: 감정가와 최근 실거래가가 일치하여 시장 가격이 비교적 안정적으로 형성되어 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 인수 부담이 없습니다.

* 생활 인프라: 서변초등학교가 인접해 있으며, 주변에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 즉시 입주 가능성: 임차인의 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 210,000,000원이며, 동일 면적의 최근 실거래가 또한 210,000,000원 수준입니다. 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 중복 사건 및 임대차 관계 미확인 등에 대한 리스크를 감안하여, 현재 시세 및 감정가를 기준으로 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.