나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22255 [1] 경상남도 통영시 북신동 663-6 거북아파트 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 북신동 소재 '충무고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 시장, 각종 점포, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대지권의 토지는 차량의 접근은 용이하나 본건까지 진출입은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 중 제1층 제109호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 경계구분 없이 인접 호실(108호, 114호, 115호)과 일단의 시장으로 이용 중인 것으로 조사되는바 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 소화전설비, 화재관련설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 가장형 편지의 '주상용 건부지' 로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 동측 및 남측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

경상남도 통영시 북신동 663-6 거북아파트 1층 109호 (도로명 주소: 경상남도 통영시 북신시장1길 63-7)에 소재하고 있으며, 본 물건의 용도는 근린상가입니다.

1.2. 매각 대상 및 경매 정보

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 사건입니다. 사건번호는 통영지원 2025타경22255 (1)이며, 채권자는 김OO입니다.

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 51,000,000원

* 토지 면적: 5.82㎡ (약 1.76평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건축물 현황: 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕, 지상 5층 건물 중 제1층 제109호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 북신동 소재 '충무고등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 시장, 각종 점포, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

대지권의 토지는 차량의 접근은 용이하나 본건까지의 직접적인 진출입은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

대지권의 토지는 동측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2025-11-26 접수된 창원지방법원 통영지원 강제경매 개시결정 (채권자 김민수, 96,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:'로 기재되어 있어, 존속하는 지상권이 있음을 시사합니다.)

* 등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 안원효

* 보증금: 500,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자(사업일자): 2012-05-02

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 안 은 2012년 5월 2일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 500,000원, 차임 50,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었으나, 실제 배당받지 못한 보증금이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 경상남도 통영시 북신동의 일반상업지역에 위치하며, 주변에 시장, 상점, 주거시설이 혼재된 지역입니다. 공동주택, 근린생활시설, 시장 등으로 복합 용도 건축물 내에 있어, 다양한 상권의 특성을 복합적으로 가질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 '충무고등학교' 인근에 위치하며, 주변에 시장 및 소규모 상가들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 접근은 용이하나, 본건까지의 직접적인 진출입은 다소 제한될 수 있습니다.

* 건축물대장상 본 건이 속한 거북아파트는 공동주택, 근린생활시설, 시장으로 복합 이용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 안 은 2012년 5월 2일부터 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었음에도 불구하고, 배당받지 못하는 보증금이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 일부 시장으로 이용 중: 본건(109호)이 경계 구분 없이 인접 호실(108호, 114호, 115호)과 통합되어 시장으로 이용되고 있다는 점은 명도 협상 및 향후 관리/이용에 복잡성을 더할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 존속 여부에 따른 권리 관계의 복잡성 및 가치 하락 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 지역은 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)에 해당하여, 축산업 관련 업종 영위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 북신동의 근린상가로, 소규모 면적임에도 불구하고 기존 시장 상권 내에서 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 인접 호실과의 통합 이용, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 가능성은 주요 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 기회: 51,000,000원의 감정가를 고려할 때, 상대적으로 적은 자본으로 투자를 시도해 볼 수 있습니다.

* 기존 상권 내 입지: 이미 형성된 시장 및 상권 내에 위치하여, 별도의 상권 활성화 없이도 안정적인 임대 수익 또는 영업 활동이 가능할 수 있습니다.

* 효율적인 공간 활용: 11.80㎡ (약 3.57평)의 작은 면적은 1인 운영 점포, 소형 사무실, 키오스크 등 특정 니즈를 가진 업종에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되었으므로, 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 51,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 대항력 있는 임차인, 통합 이용, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등의 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 시장 조사, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 그리고 추가적인 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 도출하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.