나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16133 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 637 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 고암리 소재 "장군상오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

현황 본건 남측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 소재합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2017-12-21), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-01-08)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 조례로정한지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨" 건물개황도" 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 스래브지붕 지하1층, 지상5층 건물로서, 외 벽: 석재붙임 및 드라이비트 등 마감 내 벽: 석재붙임 및 시멘몰탈위 페인트 및 벽지, 타일 등 마감 창 호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(2) 건물은 주상요 건물 상태이며, 근린생활시설 및 사무실, 주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급, 배수시설 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"건물개황도"참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각포함
- 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음
- 본건 건물 옥탑에 통신사 기지국이 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경16133 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 637

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,373,092,640원

* 토지면적: 482.90㎡ (약 146.08평)

* 토지지분: 482.9㎡ (약 146.08평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1602.57㎡ (약 484.77평)

* 건물지분: 1602.57㎡ (약 484.77평)

* 건물 제시외면적: 37.85㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 특이사항:

* 일괄매각

* 제시외 건물 매각 포함

* 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음

* 본건 건물 옥탑에 통신사 기지국이 소재함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리 소재 "장군상오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 사다리형의 평지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 현황 본건 남측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 조례로정한지역, 하수처리구역.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2006년 12월 14일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (건물 을1, 토지 을13)

* 총 채무액: 토지 1,145,000,000원, 건물 1,175,000,000원 (총 2,320,000,000원)

* 경매개시결정권자: 농업협동조합자산관리회사 (2025년 11월 19일, 517,187,791원)

* 본 물건의 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 모두 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 250,000원, 전입 2025-07-24, 대항력 없음.

* 원 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-06-07, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 배당신고 2025-12-22, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (과거 전세권 설정 이력 있으나 말소됨)

* 이 : 보증금 8,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2020-09-21, 확정 2021-11-12, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-12-31, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입 2025-04-29, 대항력 없음.

* 충청남도관광협회: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 홍성군 홍성읍 대교리의 "장군상오거리" 인근에 위치하며, 지역 내 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재하는 상업 및 주거 복합지역입니다.

* 건축물은 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 단독주택 등으로 활용 가능하며, 주상복합 건물로서 지역 경제 활동의 일부를 담당하고 있습니다.

* 주변 연립, 다세대 주택 매매 사례를 보면, 2025년 10월 78.39㎡가 4.9억 원, 2026년 3월 84.96㎡가 5.5억 원, 2026년 4월 76.86㎡가 7.6억 원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 625만원에서 989만원 수준입니다.

* 제공된 주거용 부동산의 매매 정보는 본 물건(근린주택)과 직접적인 비교에는 한계가 있으나, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 입지: "장군상오거리" 인근으로 상업 시설 및 주거 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 특정 편의시설, 학교, 병원, 문화시설 등에 대한 상세 파악이 어렵습니다. 통신사 기지국이 옥탑에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본 건물이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이는 향후 건축물대장 말소, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등으로 이어질 수 있습니다.

* 옥탑 통신사 기지국: 옥탑에 설치된 통신사 기지국은 임대 수익을 창출할 수 있는 요인이지만, 관련 임대차 계약 내용 및 향후 계약 갱신 여부, 철거 가능성 등을 별도로 확인해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 23.2억 원에 달하나, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 시세 대비 감정가: 제공된 주변 주택 매매 사례와 비교 시, 본 물건의 감정가(13.7억 원)는 상대적으로 높은 수준일 수 있습니다. 위반건축물 등 리스크 요인이 감정가에 충분히 반영되었는지 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 홍성군 홍성읍 대교리에 위치한 근린주택으로, "장군상오거리" 인근에 자리하여 입지 조건 및 교통 편리성이 양호합니다.

* 다만, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 옥탑의 통신사 기지국은 잠재적 수익 창출원으로서 가치를 가질 수 있으나, 계약 관계 확인이 선행되어야 합니다.

* 등기상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: "장군상오거리" 인근의 중심 상업지구에 위치하여 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 수익 잠재력: 옥탑 통신사 기지국을 통한 월 임대료 수익 기대 가능 (확인 필요).

* 토지 자산 가치: 약 146평 규모의 토지를 확보하고 있어 향후 개발 및 재건축 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 경쟁률 감소 효과: 위반건축물 등 리스크 요인으로 인해 일반 투자자들의 접근이 제한될 수 있어, 상대적으로 낮은 경쟁률을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,373,092,640원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터의 주택 매매 사례는 본 물건의 용도(근린주택)와 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 지역 내 부동산 가치를 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 주요 리스크: 위반건축물 등재로 인한 가치 하락 요인이 존재합니다.

* 고려사항: 감정가는 건물 전체의 가치를 반영하지만, 위반건축물 등의 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 옥탑 기지국 임대 수익은 별도 확인 후 가치 산정에 반영해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 감정가를 기준으로, 위반건축물 등의 리스크를 반영하여 약 9억 6천만 원에서 10억 9천만 원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가: 본 물건의 낙찰을 위해서는 현장 조사, 위반건축물 관련 추가 정보 확인, 옥탑 기지국 임대차 계약 내용 파악 등을 통해 최종 가치를 산정한 후, 감정가의 약 70~80% 수준인 10억 5천만 원 선에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.