나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16130 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 두리 691 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 두리 소재 '삽교공공도서관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 삽교읍 외곽에 위치한 순수 농촌지역으로서, 농가주택, 전, 답 등이 혼재하고 있음.

교통상황

차량의 접근이 가능하고 버스정류장까지는 다소 원거리이나 삽교읍 중심권까지 차량으로 약 3분 내외 거리로서 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상 토지의 북동측으로 포장된 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-12-23), 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 조적조 스라브지붕 1층 건물로서, - 외벽 : 적연와 노출쌓기 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 - 창호 : 알루미늄새시 및 목재새시 이중창임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

- 제시외물건 기호①이 소재하여 별첨 “토지․건물 감정평가명세표”와 같이 감정 평가하였으나 소유관계 미상임. - 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 가능하여 평가하지 않았음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1번 토지는 "지분매각"임(공유자우선매수청구권 없음)
- 제시외 건물(①창고) 매각 포함
- 본건 토지 위 소재하는 컨테이너박스 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 홍성지원 2025타경16130 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 두리 691

* 용도: 단독주택

* 감정가: 69,365,110원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 롯OOOOOO

1.2. 면적

* 토지면적: 612.00㎡ (약 185.13평)

* 토지지분: 111.26㎡ (약 33.66평) - (전체 토지 중 본건 지분)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 88.88㎡ (약 26.89평)

* 건물지분: 88.88㎡ (약 26.89평) - (전체 건물 중 본건 지분)

* 건물 제시외면적: 500.55㎡ (약 151.45평) - (이 중 창고 ① 포함)

1.3. 매각대상 및 특이사항

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 경매물건 특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각

* 주요 주의사항:

* 일괄매각

* 목록 1번 토지는 "지분매각"이며, 공유자우선매수청구권이 없습니다.

* 제시외 건물(①창고)은 매각에 포함됩니다.

* 본건 토지 위 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.

* 특수물건정보: 공유자우선매수신고, 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 두리 소재 '삽교공공도서관' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 삽교읍 외곽의 순수 농촌지역으로, 농가주택, 전, 답 등이 혼재하고 있습니다.

* 남측으로는 차량 접근이 가능한 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근은 가능하나, 버스정류장까지는 다소 거리가 있습니다.

* 삽교읍 중심권까지 차량으로 약 3분 내외로 접근 가능하여 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역(2013-12-23), 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

* 본건 주변은 농촌지역으로, 주거 및 농경지 위주로 형성되어 있습니다.

* 인근에 삽교공공도서관이 위치하여 교육문화시설 접근성이 있습니다.

* 자체 조사 결과, 본건 인근 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 하지만, 농촌지역 특성상 축사 등이 산재해 있을 수 있으므로 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 12월 27일 접수된 삽교새마을금고 근저당권(을1)이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 그러나, 2024년 10월 21일 접수된 롯데렌탈주식회사 가압류(갑14) 및 2025년 9월 24일 접수된 한화생명보험주식회사 가압류(갑15)가 말소기준권리보다 후순위이나, 2025년 11월 18일 접수된 롯데렌탈주식회사 강제경매(갑16)가 말소됩니다. (모든 을구 권리는 말소 대상)

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2019년 12월 27일 접수된 삽교새마을금고 근저당권(을1)입니다.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액은 94,559,238원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강선범

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 개요: 매각 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명합니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

* 제공된 JSON 데이터는 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매 및 임대 정보를 포함하고 있습니다. 본건은 단독주택이나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가격 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례:

* 2026년 4월 24일, '삽교빌라(544-2)' 59.58㎡ (연립, 1988년 건축) 3,300만원에 직거래. (건물 평당 약 55만원, 토지 평당 약 49만원)

* 2026년 4월 7일, '동화펠리스' 70.44㎡ (다세대, 2012년 건축) 10,000만원에 직거래. (건물 평당 약 142만원, 토지 평당 약 225만원)

* 2026년 7월 28일, '동화펠리스' 70.44㎡ (다세대, 2012년 건축) 8,600만원에 중개거래. (건물 평당 약 122만원, 토지 평당 약 193만원)

* 해당 자료들은 아파트/빌라 위주이며, 본건과 같은 단독주택의 경우 토지 가치가 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 단, 해당 지역의 거래량이 많지 않아 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 감정가 대비 시세

* 본건 감정가는 69,365,110원입니다.

* 토지 면적 612.00㎡ (약 185평) 대비 감정가(약 37.5만원/평)는 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 건물 면적 88.88㎡ (약 27평) 대비 감정가(약 258만원/평)는 최근 다세대 주택 거래 사례의 건물 평당 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 따라서, 본건의 시세는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 높으며, 특히 토지의 잠재적 가치가 중요하게 고려될 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건은 삽교읍 중심권까지 차량으로 약 3분 거리에 있어, 읍내의 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 용이합니다.

* 삽교공공도서관이 인근에 위치하여 교육 및 문화생활 접근성이 좋습니다.

* 농촌 지역 특성상 자연환경이 잘 보존되어 있으며, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 건물 상태

* 건물은 조적조 스라브지붕 1층 단독주택이며, 외벽은 적연와 노출쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 알루미늄 및 목재 이중창으로 마감되었습니다.

* 급배수, 위생, 유류온수보일러 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 건물 자체는 1996년 신축되어 연식이 있는 편이나, 내부 마감 및 설비는 기본적인 기능을 유지하고 있을 것으로 추정됩니다. (정확한 상태는 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자우선매수신고: 비록 목록 1번 토지에는 공유자우선매수청구권이 없다고 명시되어 있으나, 공유자 존재 자체는 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 등기부상으로는 확인되지 않으나, 토지 위에 건물이 존재할 경우 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 건물 철거 또는 지료 지급의 문제로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 제시외 건물 및 제외 물건: 제시외 창고(①)는 매각에 포함되나 소유관계가 불명확하며, 토지 위 컨테이너박스는 제외되므로 향후 처리에 대한 협의 또는 강제 집행이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1996년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 두리의 조용한 농촌 지역에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적(약 185평)과 도시지역 내 자연녹지, 자연취락지구에 속해 있어 토지 자체의 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 감정가가 토지 가치에 비해 낮게 책정된 것으로 보이며, 주변 시세 또한 이를 뒷받침합니다.

그러나 본건은 지분매각 물건이며, 특히 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 법적 이슈를 해결하는 데 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 공유자 및 제시외 건물 관련 사항도 사전에 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 도시지역 내 자연녹지, 자연취락지구라는 유리한 용도지역: 토지 자체의 개발 잠재력 및 가치 상승 기대

* 감정가 대비 저평가 가능성: 토지 가치를 고려했을 때, 감정가보다 높은 시세 형성 가능성

* 양호한 교통 접근성: 삽교읍 중심권까지의 짧은 차량 이동 거리

* 조용한 주거 환경: 농촌의 쾌적한 생활 환경

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 69,365,110원입니다.

제공된 JSON 데이터를 통한 주변 빌라/아파트 시세 분석 결과, 토지 가치를 고려했을 때 감정가는 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. 특히 약 185평에 달하는 토지 면적은 상당한 가치를 지니고 있습니다.

다만, 지분매각, 법정지상권 성립 여부 불분명 등의 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크를 감안하고, 토지 가치를 우선적으로 고려할 경우, 잠재적인 입찰가는 다음과 같이 예상해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가 수준 (약 7천만원 ~ 8천만원)

* 적극적 접근 시 (리스크 해소 가능성 및 토지 가치 반영): 1억 1천만원 ~ 1억 4천만원 범위

최종 입찰가는 본건의 법정지상권 문제 해결 가능성, 공유자와의 협상 여부, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 그리고 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 특히 법정지상권 관련 법률 전문가와 상담 후 입찰 참여를 권고합니다.

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