나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20566 [1] 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 162-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제감정 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 소재 "농막골마을" 내에 위치하며 주위는 전, 농가주택, 임야, 소규모 공장 및 창고 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 승강장까지의 거리 및 시내버스 운행 빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으로 보아 일반적인 대중 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

(2) 부정형의 토지로 일부는 전, 일부는 현황 도로로 이용 중이고 (3) 부정형의 토지로 단독주택 등의 건부지 (4) 부정형의 토지로 현황 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(2.3.4) 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역입니다.

제시목록 외의 물건

본건 (3) 토지상에 소재하는 태양광발전설비는 건물에 포함평가 하였고 별첨 사진과 같 이 이동통신 중계탑이 소재하고 있는 것으로 조사되니 참고하시기 바라며 (4) 토지상에 관정 1식 및 비닐하우스 1동이 소재하여 제시외물건으로 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 (2) 토지의 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 강판지붕 단층건으로 외벽 : 모르타르 위 수성페인트 등 내벽 : 벽지 및 일부 내장타일 등 창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 (3.4) 토지 상에 별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 부합물 및 종물이 소재하 여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 주택 59.4㎡로 되어 있으나 실 제 시멘트블럭조 강판지붕 약 73.2㎡로 지붕재가 다소 상이하고 공부면적과 개략적인 실측면적에 다소 차이가 있으나 대체로 동일성이 인정되어 공부상 건물로 평가하습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(목록1 건물에 태양광발전설비 포함).
2. 목록1 실제 시멘트블럭조 강판지붕 약 73.2㎡로 지붕재와 면적이 다소 상이하나 대체로 동일성 인정되어 평가(감정평가서 및 현황조사서 참조).
3. 목록3 지상에 이동통신 중계탑 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 논산지원 2025타경20566 (1)

3.

소재지: 충청남도 논산시 벌곡면 덕목리 162-3

4.

용도: 단독주택

5.

감정가: 141,641,200원

6.

토지 면적: 571.00㎡ (약 172.73평)

7.

건물 면적: 59.40㎡ (약 17.97평) (공부상 면적, 실제 약 73.2㎡)

8.

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

9.

경매 구분: 부동산 임의경매

10.

채권자: 대OOOOOOO

11.

건축물 정보:

* 구조: 시멘트블록조

* 지붕: 공부상 기와, 실제 강판 지붕 (약 73.2㎡)

* 사용승인일: 1981년 1월 9일

12.

특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보, 제시외 건물 포함 (태양광발전설비)

1.1. 입지조건

2.

위치 및 주위환경:

* 본건은 충청남도 논산시 벌곡면 "농막골마을" 내에 위치합니다.

* 주위는 전, 농가주택, 임야, 소규모 공장 및 창고 등으로 형성되어 있습니다.

3.

교통상황:

* 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 시내버스승강장이 소재하며, 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.

4.

인접 도로상태:

* 세로와 접하고 있습니다.

5.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

2.

등기부현황:

* 말소기준권리: 2015년 4월 30일 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (286,000,000원)

* 경매개시결정: 2025년 11월 26일 대사신용협동조합 임의경매 (192,838,869원)

* 총 채권액 (등기부상): 286,000,000원

3.

임차인 현황:

* 이용옥:

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009년 3월 19일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026년 3월 26일

* 이종식:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 10월 24일

* 대항력: 있음

4.

인수되는 권리:

* 제시된 정보 상 "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 이용옥은 30,000,000원의 보증금과 함께 대항력을 갖추고 있어, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

5.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음 (단, 지상권 설정이 있었으나 말소 예정)

1.3. 상권분석

2.

본건은 농가주택 및 농지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지역의 상권과는 거리가 있습니다.

3.

주변에 소규모 공장 및 창고 등이 있어 지역 경제 활동이 일부 존재하나, 활발한 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다.

4.

향후 지역 개발 계획이나 산업 유치 등에 따라 상권 변화 가능성은 있으나, 현재로서는 농촌 생활권 내의 소비 및 편의시설 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2.

주거 환경:

* 주변은 전, 농가주택, 임야 등으로 구성되어 조용하고 한적한 농촌 마을의 분위기입니다.

3.

편의시설:

* 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량을 이용해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

4.

교통 접근성:

* 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 주변 도로망과의 연계성은 보통 수준입니다.

5.

주변 환경:

* 본건 토지(목록3) 지상에 이동통신 중계탑이 소재하고 있어, 소음, 전자파, 미관 등과 관련하여 거주자에게 불편을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

대항력 있는 임차인 (이용옥):

* 보증금 30,000,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. (명시된 인수 보증금 합계 0원과의 불일치 주의)

3.

제시외 건물 및 지장물:

* 토지 지상에 이동통신 중계탑이 소재하고 있어, 향후 이용 및 민원 발생의 소지가 있습니다.

* 태양광발전설비, 관정, 비닐하우스 등이 부합물 및 종물로 평가되었거나 소재하고 있습니다.

4.

공부와의 차이:

* 건물의 실제 면적(약 73.2㎡)과 지붕재(강판)가 공부상 내용(59.4㎡, 기와)과 상이합니다. 이는 향후 건축물대장 정비나 재산권 행사 시 이슈가 될 수 있습니다.

* 토지 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.

5.

공동담보 물건:

* 본건이 공동담보로 경매에 나왔을 가능성이 있어, 추가적인 채무 부담이나 연체된 권리 관계를 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지를 보유하고 있습니다. 계획관리지역으로 향후 토지 이용의 잠재력이 있을 수 있습니다.

3.

그러나 대항력 있는 임차인, 토지 지상의 이동통신 중계탑, 공부와의 건물 면적 및 재료 차이 등 인수 부담 및 관리상의 리스크가 존재합니다.

4.

특히 이동통신 중계탑의 존재는 주거 쾌적성과 재산 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

5.

이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3.

농촌 지역의 주택으로, 상대적으로 저렴한 가격에 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

감정가: 141,641,200원

3.

시세 분석:

* 주변 논산시 벌곡면 지역의 단독주택 및 토지 시세는 일반적인 농촌 지역 수준으로, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. (구체적인 시세 자료 부족으로 일반적 판단)

* 다만, 이동통신 중계탑 존재, 대항력 있는 임차인(3천만원 보증금 추정) 존재, 건물 면적 및 구조의 공부 불일치 등은 시세 대비 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 본건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점과 대항력 있는 임차인의 존재가 상반되므로, 실제 명도 및 보증금 인수 여부에 따라 총 투자 비용이 달라질 수 있습니다.

4.

예상 입찰가 범위:

* 상기 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 보수적인 접근을 권장합니다.

* 따라서 예상 입찰가는 약 113,300,000원 ~ 127,500,000원 선으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의: 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 특히 임차인과의 협상 또는 명도 비용을 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.