나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22256 [1] 경상남도 거제시 고현동 961-115 점포동 1층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '신현초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립주택, 단독주택, 숙박시설, 로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

시멘트 벽돌조 경사 슬래브지붕(현황 슬래브위 적기와지붕) 단층 건물로서, 외벽: 적벽돌 부착 및 치장목재 등 마감. 내벽: 내부인테리어 등 마감. 창호: 샷시창호임.

이용상태

본건 기호 1,2는 일체의 근린생활시설(상호명 :천지반점)로 이용중임.

설비내역

급.배수 설비 및 기본적인 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지의 토지로서, 현황 '근린생활시설 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호 1,2 동측으로 노폭 약15미터, 남측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 미상임. * 기타: -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ) 매각 포함.
공부상 '2개 호실'로 구분되어 표기되어 있으나, 현황 '2개 호실을 일체로 이용 중'으로 2개 호실을 일괄 평가함(감정서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22256 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신현농업협동조합

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 거제시 고현동 961-115 점포동 1층1호

용도: 근린상가

현황: 공부상 '2개 호실'로 구분되어 있으나, 현황 '2개 호실을 일체로 이용 중'으로 일체로 평가됨. 현재 '천지반점'으로 이용 중.

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

건물면적: 68.40㎡ (약 20.69평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 19.20㎡ (약 5.81평) - 감정평가서상 ㄱ~ㄷ에 해당하는 제시외 건물 매각 포함.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 396,700,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함. 공부상과 현황 이용 상태 차이 있음(2개 호실 일체 이용).

2. 입지 분석

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '신현초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 연립주택, 단독주택, 숙박시설, 로변 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변으로 노폭 약 15미터의 동측 도로와 노폭 약 8미터의 남측 도로가 개설되어 있습니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리인 근저당 (신현농업협동조합, 2015-12-29) 이하의 모든 권리(가압류, 임의경매)는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 410,454,257원

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: JIN *

보증금: 30,000,000원

차임: 900,000원

전입(사업)일자: 2021-11-24

확정일자: 2024-09-12

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 명시되어 있으나, 별도 상세 정보는 제공되지 않습니다. 나머지 모든 권리 및 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권 분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본건은 현재 '천지반점'이라는 상호로 근린생활시설로 이용 중에 있습니다. 주변 지역은 아파트, 주택 등 주거시설과 함께 로변 근린생활시설이 발달해 있어 지역 상권의 수요가 있습니다.

4.2. 지역 지구 및 개발 가능성

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로1류 및 소로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 주변에 제2종 근린생활시설 건설 현장(고현동 961-77번지)이 있어 지역 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다.

5. 생활 편의 시설

* 주변에 아파트, 연립주택, 단독주택 등 주거 단지가 형성되어 있습니다.

* 신현초등학교가 남동측 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 포장된 도로망이 갖춰져 있습니다.

6. 리스크 분석

6.1. 공부와 현황의 차이

공부상 2개 호실로 구분되어 있으나, 현황은 2개 호실을 일체로 이용하고 있어 실제 이용 면적 및 구조에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 법적 제한 및 규제

토지이용계획상 '소로2류(폭 8m~10m)(2-21)(저촉)' 구간이 포함되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대관계는 미상으로, 현장 방문 시 임대차 현황을 재확인하는 것이 좋습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권에 대한 상세 정보가 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 고현동 지역의 구거 환경 정비 사례(악취, 벌레 문제 해소)가 있어 지역 환경 변화 가능성을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 근린상가로, 신현초등학교 인근에 자리하고 있어 접근성이 양호합니다. 현재 '천지반점'으로 운영 중이며, 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이고 공부상 현황 불일치, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 일부 도로 저촉 사항이 있습니다.

8. 투자 매력 포인트

* 신현초등학교 인근으로 안정적인 배후 수요 기대 가능.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 비교적 높은 활용도 기대.

* 주변 지역의 지속적인 개발 및 정비 사례 (고현동 구거 환경 정비 등)는 지역 가치 상승 잠재력을 시사.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

입찰가는 감정가 396,700,000원을 기준으로, 물건의 현황, 권리 분석, 주변 시세, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 권리가 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황에 맞춰 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.