나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31414 [1] 경상남도 남해군 남면 덕월리 304-3 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 덕월리, 남해해성고등학교에서 북서측으로 직선거리 약750 m 지점에 소재하는 아난티펜트하우스 제2동 제4층 제211호에 대한 감정평가로서 부근은 해안변 농`어가, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며 환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 자동차 접근이 자유롭고 시내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정은 비교적 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 [철근]콘크리트지붕 4층 건 내 제4층 제211호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 등 내벽은 벽지, 타일 등 창호는 삿시 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

숙박시설 용도로 이용되고 있음.

설비내역

급`배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 일반적설비 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 숙박시설부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 기타용지(2023-04-26), 지구단위계획구역(2024 ?02-05), 가축사육제한구역(2020-02-27)(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구 역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,해안경관관리 지역<남해군 경관 조례>,준보전산지<산지관리법> 에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 확인은 난한 상태이므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

-일괄 매각.
-공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31414 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남면 덕월리 304-3

용도: 숙박시설

감정가: 225,000,000원

토지면적: 3750.00㎡ (약 1134.38평)

토지지분: 9.375㎡ (약 2.83평)

건물면적: 99.53㎡ (약 30.10평)

건물지분: 5.852364㎡ (약 1.77평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 대지권미등기

주의사항: 일괄매각, 공유자우선매수신고는 1회에 한함.

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 지분매각, 대지권미등기

1.2. 건축물 정보

본건은 총괄표제부상 건축물대장 총 면적 3126.11㎡(약 945.68평), 주요 용도는 숙박시설이며, 3개 동으로 구성되어 있습니다.

표제부 정보에 따르면, 본 건물이 속한 2동은 철근콘크리트구조로, 4층 건물이며, 19.58㎡(약 5.92평)의 건폐율, 75.43%의 용적률을 적용받았습니다.

본건 전유부(211호)는 2동 4층에 위치하며, 전용면적은 99.53㎡ (약 30.10평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 덕월리 소재 남해해성고등학교에서 북서측으로 직선거리 약 750m 지점에 위치합니다.

주변 환경은 해안변 농`어가, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

자동차 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 비교적 양호한 편입니다.

본건 북서측으로는 진입도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(개, 돼지, 닭, 오리, 메추리 제한), 해안경관관리지역, 준보전산지에 속하여 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 부동산 임의경매 절차로 진행되며, 특별한 명시가 없는 한, 말소기준권리(을5, 2023.11.01 접수)보다 후순위 권리 및 대부분의 선순위 권리(근저당권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 권리 분석 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

(주)아난티가 임차인으로 확인되나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 나타납니다.

다만, 임대관계 확인이 어려운 상태이므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 재확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 현황 및 권리 관계

토지 및 집합건물 등기부에는 다수의 소유권 이전 및 근저당권 설정 내역이 존재합니다.

말소기준권리는 을5 (주식회사스마일에셋플러스대부, 135,000,000원)이며, 해당 권리는 말소 예정입니다.

등기부상 을1, 을2, 을2-1, 을3 근저당권이 '인수'로 표시되어 있으나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. 이는 권리관계의 복잡성을 시사하며, 입찰 전 반드시 명확한 사실관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 남해군 남면 덕월리는 해안과 인접한 지역으로, 농어촌 및 농경지, 임야 등이 혼재된 한적한 환경을 띠고 있습니다.

관광ㆍ휴양개발진흥지구로 지정되어 있어, 남해 지역의 관광 수요와 연계된 상권 잠재력을 가지고 있습니다.

남해해성고등학교가 인근에 위치하여 지역 주민 및 학생들을 대상으로 한 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

자동차를 이용한 접근이 비교적 자유롭고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

북서측으로 개설된 진입도로를 통해 본건에 진입할 수 있습니다.

5.2. 주변 시설 (검색 결과 기반)

본건 인근에는 남해해성고등학교가 위치해 있으며, 해안가를 따라 자연 경관이 발달해 있습니다.

관광휴양지구의 특성상 펜션, 리조트 등 숙박시설 및 관련 편의시설이 분포할 가능성이 있습니다.

주변 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 관광객을 위한 편의 시설 및 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

특이 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 농어촌 지역 특성상 가축 사육 시설이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물의 지분 매각으로 진행되므로, 단독으로 소유권을 행사하기 어렵습니다.

다른 공유자들과의 명확한 구분 및 협의가 필요한 상황이며, 이는 향후 재산권 행사나 처분에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 대지권 미등기

대지권 미등기 상태로, 토지와 건물 간의 소유권 관계가 공부상 명확하게 일치하지 않을 수 있습니다.

소유권 보존을 위한 추가적인 법적 절차가 필요하거나, 이에 따른 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수 신고

등기부상 공유 지분이 존재하며, 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 최고가 매수인의 낙찰이 무효화될 수 있으며, 이는 입찰 결과의 불확실성을 높입니다. (1회에 한하여 허용)

6.4. 권리관계 불확실성

등기부상 '인수'로 표시된 다수의 근저당권이 존재하나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 상반된 정보를 제공하고 있습니다.

이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 없음을 시사할 수도 있지만, 실제 경매 진행 과정이나 채권과의 관계에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 반드시 법원 또는 관련 전문가를 통해 명확한 권리 관계를 확인해야 합니다.

6.5. 임대차 관계 확인의 어려움

임대 관계 확인이 어려운 상태로, 실제 점유자, 임대 조건, 계약 관계 등에 대한 불확실성이 존재합니다.

이는 명도 과정이나 향후 수익률 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군에 위치한 숙박시설로, 관광 개발 잠재력이 있는 지역에 자리하고 있습니다.

다만, 지분 매각, 대지권 미등기, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 다수의 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다.

특히, 등기부상 '인수'로 표시된 권리들과 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보 간의 모순은 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

임대차 관계의 불확실성 또한 추가적인 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광지 내 숙박시설

남해 지역의 관광 수요와 연계하여 운영될 경우, 성장 잠재력을 가질 수 있습니다.

8.2. 경매를 통한 시세 이하 취득 기회

다수의 권리관계 복잡성 및 지분 매각이라는 특수성으로 인해, 일반 시장가 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려 사항

본건은 다수의 권리관계 문제(특히 '인수' 권리와 '인수 보증금 합계 0원' 간의 불일치)와 지분 매각, 대지권 미등기 등 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다.

감정가 225,000,000원에서 인수 보증금 합계 0원을 제외한 금액을 기준으로, 이러한 위험 부담을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

상기 위험 요소를 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중한 접근을 권고합니다.

이는 약 157,500,000원 ~ 180,000,000원 범위입니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 그리고 앞서 언급된 권리관계 불확실성 해소 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.