나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53858 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 595-4 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '안산성호중학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건 내 4층 401호로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 (탐문사항) 창호 : 샷쉬 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(집산 도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(안산성호중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호동초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별 법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리 법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 건물 외부 베란다 부분에 소유자 미상의 제시외건물(샷시조 판넬지붕)이 소재 하는바, 포함하여 평가하였음. (후첨 사진 참조)

물건 비고

다세대주택으로 이용 중이고, 건물외부 베란다 부분에 소유자미상 제시외건물이 소재하는 바, 평가 및 매각에 포함하였으며 매수시 위반건축물 여부 등 재확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 안산지원 2025타경53858 (1)

물건 소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 595-4, 4층 401호

물건 종류: 다세대주택

감정평가액: 105,560,000원

토지 면적: 22.53㎡ (약 6.82평)

토지 지분: 22.53㎡ (약 6.82평)

건물 면적: 44.13㎡ (약 13.35평)

건물 지분: 44.135㎡ (약 13.35평)

건물 제시외 면적: 12.80㎡ (약 3.87평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서울보증보험 (등기부상 강제경매 신청인)

기본 정보 요약: 본 건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택 4층 401호로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며 강제 경매로 진행 중입니다. 감정가는 105,560,000원이며, 전용면적 44.13㎡(약 13.35평)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '안산성호중학교' 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 포장된 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

* 주변 환경 분석: 본 물건은 학교, 공원 등 생활 편의시설이 인접해 있어 정주 여건이 양호한 편입니다. 주변에 혐오시설이나 소음, 분진 등 민원을 유발할 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 기본 권리: 본 건은 서울보증보험의 신청으로 진행된 부동산 강제 경매입니다. 말소기준권리는 2020년 8월 4일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

* 인수되는 권리: 을구 순위번호 5번의 주택임차권 (안산도시공사, 보증금 80,000,000원, 전입일자 2018-03-16, 확정일자 2018-02-27)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 안산도시공사: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 2018년 3월 16일 전입, 2018년 2월 27일 확정일자. 대항력 있으며, 보증금 전액 인수될 수 있습니다.

* 이 (이다영): 보증금 0원, 차임 0원. 2022년 9월 27일 전입. 대항력 없음.

* 기타 권리사항: 등기부등본상 압류, 강제경매 개시결정 등이 등기되었으나, 이는 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

* 안산시 상록구 일동 623-9번지 (대림아트빌, 2001년식, 48.32㎡) - 2026년 7월 10,500만원에 거래. 평당 약 718만원.

* 안산시 상록구 552-1번지 (대영렉스빌B동, 2010년식, 79.86㎡) - 2026년 7월 18,500만원에 거래. 평당 약 766만원.

* 안산시 상록구 일동 660-9번지 (이레하이츠빌라, 2002년식, 73.155㎡) - 2026년 7월 15,000만원에 거래. 평당 약 678만원.

* 시세 동향: 주변 일동 지역의 다세대주택 시세는 2001년~2010년 사이에 건축된 건물 기준으로, 면적 및 상태에 따라 평당 약 670만원에서 770만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본 건의 감정가는 105,560,000원으로, 면적(44.13㎡, 약 13.35평) 대비 평당 약 790만원 수준으로, 최근 거래 사례 대비 다소 높은 편으로 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다. 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 추정됩니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 2001년 9월 14일에 사용승인을 받았으며, 철근콘크리트 구조입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 안산도시공사의 보증금 80,000,000원의 주택임차권이 매수인에게 인수되므로, 낙찰가 외 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 제시외 건물 존재: 건물 외부 베란다 부분에 소유자 미상의 제시외 건물(샷시조 판넬지붕)이 존재하며, 이는 평가 및 매각에 포함되었습니다. 매수인은 위반건축물 여부 등을 재확인해야 합니다.

* 건축물 위반 사항: 제시외 건물 관련하여 위반건축물 해당 여부 등은 매수인이 직접 재확인해야 하는 잠재적 리스크 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 80,000,000원의 선순위 임차권 보증금 인수 부담과 소유자 미상 제시외 건물의 존재는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 임차인의 배당 현황과 제시외 건물 관련 법규 위반 여부를 면밀히 확인해야 하며, 이를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 학교, 공원 등 생활 인프라가 갖춰진 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

* 낮은 면적의 소형 주거 공간: 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 면적입니다.

* 잠재적 시세 차익 가능성: 향후 지역 개발이나 시장 상황 변화에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,560,000원이며, 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 80,000,000원입니다. 이는 매수인이 사실상 추가로 부담해야 할 금액입니다. 따라서, 매수인의 총 부담 비용은 낙찰가 + (80,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)이 됩니다.

만약 임차인이 배당을 전혀 받지 못한다고 가정할 경우, 매수인의 총 부담 비용은 낙찰가 + 80,000,000원이 됩니다.

감정가를 단순한 시장가치로 보고, 인수되는 보증금을 제외한 순수익을 고려할 때, 이론적으로 최대 입찰가는 105,560,000원 - 80,000,000원 = 25,560,000원이 됩니다.

다만, 제시외 건물 관련 리스크와 시장 상황을 감안하여, 안전하게 접근하기 위해서는 20,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. 실제 배당률 확인 및 현장 조사 후 최종 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.