나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53824 [1] 경기도 광명시 철산동 198-3 서동에이스빌 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '광명동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 저층 공동주택 및 아파트, 단독주택를 위주로 일부에 근린생활시설이 산재하는 주택지대로서, 제 반여건은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 남서측으로 도보 약15분거리에 전철역(광명사거리역)이 소재하여 제반교통사정은 보통 이상임.

건물의 구조

2018.06.19.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제2층 제201호로서, 외벽 : 벽돌타일 및 하단 화강석 붙임 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 하이새시 이중창임.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 대체로 평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건동의 주차장 진출입로는 남서측으로 로폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3 류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 상대보호구역(광명동초등학교해당 교육청에 문의)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역( 광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에 관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 오광식)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.05.12. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53824 (1)

소재지: 경기도 광명시 철산동 198-3 서동에이스빌 102동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 321,000,000원

토지면적: 35.07㎡ (약 10.61평)

건물면적: 45.92㎡ (약 13.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2018년

총 층수: 5층

2. 입지조건

본 건은 경기도 광명시 철산동에 위치하며, '광명동초등학교' 남서측 인근 주택지대에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 저층 공동주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하며 일부 근린생활시설이 산재해 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 도보 약 15분 거리에 전철 7호선 광명사거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 2018년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.

건물 마감은 외벽은 벽돌타일 및 하단 화강석, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이새시 이중창으로 되어 있습니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 자체 지면이 대체로 평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물 동측은 남서측으로 로폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로에 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 근저당권 (을3, 오정자)입니다.

낙찰 시 다음과 같은 권리들은 소멸됩니다.

* 근저당권 (을3, 오정자)

* 가압류 (갑3, 주택도시보증공사)

* 압류 (갑4, 광명시), (갑5, 서초세무서장), (갑6, 용산세무서장), (갑8, 김포시), (갑9, 강서세무서장)

* 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사)

* 주택임차권 (을4, 오광식) – ‘주택도시보증공사’의 확약서 제출로 대항력 포기 및 말소 동의 처리되었습니다.

낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 오 승계인)

* 보증금: 297,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.03.03

* 확정일자: 2020.02.13

* 배당신고일자: 2022.04.22

* 대항력: 없음

* 비고: '주택도시보증공사'로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서가 2026.05.12. 제출되었습니다.

등기부상 채권 총액은 1,734,000,000원입니다. 이 중 본 경매와 직접적인 관련이 없는 채권이 다수 포함되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

최근 거래된 유사 물건의 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 20일 거래: 30.08㎡ (2014년식) 실거래가 34,700만원. 이는 약 1153.6만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 3월 17일 거래: 36.84㎡ (1994년식) 실거래가 35,000만원. 이는 약 950.05만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 3월 12일 거래: 76.92㎡ (1993년식) 실거래가 86,500만원. 이는 약 1124.5만원/㎡ 수준입니다.

본 건(45.92㎡, 2018년식)의 경우, 최근 연식이 유사한 2014년식 물건(30.08㎡, 34,700만원)의 거래가격을 기준으로 산정하면, ㎡당 약 1153.6만원으로 계산됩니다. 이를 본 건 면적에 적용하면 약 53,000만원(530,000,000원)의 예상 시세를 산출할 수 있습니다.

이는 현재 감정가 321,000,000원 대비 높은 시세로, 시세 차익 실현의 잠재력이 높다고 판단됩니다. 다만, 비교 사례와의 면적 및 연식 차이를 고려하여 실제 시세는 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

주요 교육시설: 인근에 광명동초등학교가 위치하고 있습니다.

교통: 광명사거리역(7호선)까지 도보 약 15분, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 정보: 본 물건이 속한 '서동에이스빌'은 2018년 준공되었으며, 5층 건물 2개동에 총 24세대로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 주택도시보증공사(HUG)가 승계한 임차인이 존재하나, ‘대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의’ 확약서를 제출함에 따라 낙찰자가 인수할 임차보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

토지이용계획:

* 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

* 국지도로(소로2류, 소로3류)에 접합되어 있습니다.

* 광명동초등학교 인근으로 상대보호구역에 포함됩니다.

* 과밀억제권역에 해당합니다.

* 본 건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.). 따라서 잔금 납부 시점의 해당 규정 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 입지, 교통, 생활 환경이 양호한 편입니다.

임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리 관계가 명확하며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 투자 안정성이 높습니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 추정되어, 시세 차익 실현이 가능한 매력적인 물건입니다.

토지거래허가구역 지정 기간 및 해당 규정 준수 여부를 잔금 납부 시점에 면밀히 검토해야 하는 점을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2018년식) 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 권리 분석이 간결하며, 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 형성되어 있어, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 광명사거리역 인근에 위치하여 향후 지역 개발 가능성 및 교통 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 321,000,000원

최근 거래가 기준 예상 시세: 약 493,000,000원

인수할 임차보증금: 0원

예상 입찰가: 340,000,000원 ~ 360,000,000원

본 물건은 감정가 대비 높은 시세가 형성되어 있고, 인수 부담이 없다는 명확한 장점을 가지고 있습니다. 따라서, 경쟁 입찰자의 성향 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가를 상회하는 금액으로 공격적인 입찰을 고려할 수 있습니다. 위에서 산출된 시세를 바탕으로, 3억 4천만원에서 3억 6천만원 사이의 금액으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.