나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52403 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 3층비-321호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52403 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 3층 비-321호

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2013년

* 감정가: 204,000,000 원

* 토지면적: 5.86 ㎡ (약 1.77 평)

* 건물면적: 26.82 ㎡ (약 8.11 평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 홍OO

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치한 송파한화오벨리스크 내 오피스텔입니다. 문정동은 법조타운, 첨단업무단지, 대형 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 풍부한 직주근접 수요를 갖춘 지역입니다.

* 인근에 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청 등이 있어 법조 관련 종사자들의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 또한, 엔씨(NC)백화점, 가든파이브 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 장지공원, 문정근린공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 여건

* 지하철 8호선 문정역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주요 도로망(동부간선도로, 서울외곽순환도로 등) 접근성이 우수하여 차량을 이용한 서울 시내 및 외곽 이동이 용이합니다.

2.3. 혐오시설 조사

* 현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건지 및 인근에 특별히 문제시될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 본 건은 채권자 홍OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리(예: 근저당, 압류, 가압류 등)를 파악하여, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 등기사항전부증명서(말소사항 포함)를 통해 정확한 권리 소멸 여부를 최종 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보에 따르면, 현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 이는 낙찰자가 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담 없이 명도를 진행할 수 있음을 시사합니다.

* 다만, 임차인 현황 정보는 제한적일 수 있으므로, 실제 현황은 반드시 현장 방문 및 이해관계인 조사를 통해 재확인해야 합니다. 특히, 보증금 액수가 미상이거나 대항력이 있는 임차인이 존재할 가능성에 대해 유의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)에 대한 명확한 내용은 없습니다.

* 권리 분석 시, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 이를 반드시 검토해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 배후 수요

* 문정동 법조타운 및 첨단업무단지 인접으로 인한 풍부한 직장인 임대 수요가 가장 큰 강점입니다.

* 인근에 다수의 오피스텔 및 주거 단지가 밀집해 있어, 주거용 오피스텔로서 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

4.2. 상업 및 편의시설

* 가든파이브, NC백화점, 이마트, CGV 등 대규모 상업 및 문화시설이 단지와 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 다양한 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

4.3. 경쟁 환경

* 인근 지역에 신축 및 기존 오피스텔 공급이 존재하므로, 임대 시장에서의 경쟁은 불가피합니다.

* 하지만, 송파한화오벨리스크는 상대적으로 양호한 입지와 비교적 최신 건축 연도(2013년)를 바탕으로 경쟁 우위를 가질 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

* 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 법조단지 및 업무지구와 인접하여 소음이나 유해 시설로부터 비교적 안전한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.2. 문화 및 여가

* NC백화점 내 CGV, 찜질방, 다양한 문화강좌 시설 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 인근 근린공원에서의 산책 등 여가 활동도 가능합니다.

5.3. 교육 환경

* 인근에 문정초, 문정중, 송파중, 문정고 등 다수의 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. (단, 오피스텔의 경우 전입 및 학군 배정 관련 사항은 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 부동산 시장 변동성

* 금리 인상, 정부 정책 변화, 지역 경기 침체 등 외부 요인에 따라 오피스텔 시장 전체의 가치가 하락할 가능성이 있습니다.

6.2. 공급 과잉 가능성

* 최근 몇 년간 송파구 일대에 오피스텔 공급이 증가 추세에 있어, 향후 공실률 상승 및 임대료 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 경매 절차상 위험

* 예상치 못한 명도 지연, 추가 권리 문제 발견, 낙찰 후 잔금 납부 및 등기 이전 과정에서의 제반 비용 발생 등 경매 절차 고유의 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 송파구 문정동의 핵심 업무지구에 위치한 오피스텔로서, 법조타운 및 첨단업무단지 종사자들을 중심으로 한 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 뛰어난 교통 여건과 풍부한 생활 인프라는 본 물건의 가치를 더욱 높이는 요소입니다.

* 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익 또한 기대해 볼 만한 상황입니다.

* 권리 분석상 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적은 점은 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다.

* 다만, 오피스텔 시장의 경쟁 심화 가능성 및 부동산 시장 전반의 변동성에 대한 대비는 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 업무지구의 높은 직주근접성으로 인한 강력한 임대 수요.

* 대형 쇼핑몰, 법원, 관공서 등 완벽한 생활 및 업무 인프라.

* 역세권 입지로 인한 우수한 교통 편의성.

* 최근 매매가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현 가능성 높음.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 리스크 최소화.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 송파한화오벨리스크 동일 집번 내 유사 면적 오피스텔이 2026년 5월에 235,000,000원, 238,000,000원, 234,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 3.3㎡당 약 7,950,000원 수준으로, 본 물건의 감정가 204,000,000원 대비 약 13% 가량 높게 형성되어 있습니다.

* 본 건의 건물 면적은 26.82㎡(약 8.11평)이며, 최근 매매 사례의 전용 면적(excluUseAr)은 28.95~29.96㎡(약 8.76~9.06평)입니다. 면적 차이를 감안하면, 본 건의 실질적인 시장 가치는 대략 210,000,000원 ~ 225,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

* 본 건의 감정가(204,000,000원)는 현 시세보다 낮게 책정되어 있어, 최초 경매 기일에 유찰 없이 낙찰될 가능성이 높습니다.

* 안정적인 수익과 시세 차익을 동시에 고려할 때, 최근 시세 수준 또는 그보다 약간 낮은 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 면적 차이를 감안한 보수적인 접근을 통해, 감정가 대비 약 10% ~ 15% 정도의 프리미엄을 더하는 전략을 고려할 수 있습니다.

9.3. 권장 입찰가

* 적정 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 235,000,000원

* 최종 권장 입찰가 : 228,000,000원

* (본 권장 입찰가는 제공된 자료와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.