나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4812 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 405-8 수아비스 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 양곡초등학교 동측 인근에 위치하는 수아비스 10층 1001호로서 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물내 10층 1001호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약12미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(양곡초등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 성장관리권역{수도권정비 계획법}, 하수처리구역(양곡처리분구){하수도법}, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국 인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경4812 (1)

부동산 고유번호: (제공되지 않음)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 405-8 수아비스 10층 1001호

용도: 오피스텔

감정가: 230,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO (농협은행으로 추정)

특이사항: 유동화물건

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.77㎡ (약 4.77평)

토지지분: 15.77㎡ (약 4.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.28㎡ (약 23.38평)

건물지분: 77.28㎡ (약 23.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 양곡초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조 기타지붕 14층 건물 중 10층 1001호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 장방형의 토지로서 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 및 토지이용계획

본건은 북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(양곡초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소, 근저당권(말소기준권리) 설정 후 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 현재 경매 개시 결정 등기(갑14, 농협은행)가 말소되지 않고 진행 중이며, 이는 채무 불이행으로 인한 임의경매 절차의 시작을 의미합니다. 등기부채권 총액은 253,925,611원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 변

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-16

* 확정일자: 2023-06-08

* 배당신고일자: 2026-01-19

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸되며, 채권 총액이 감정가를 초과하나 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권 분석

본건이 위치한 양곡리는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 함께 발달한 지역입니다. 인근에 양곡초등학교가 위치하고 있어 학군 수요가 있으며, 상가 시설 역시 주변에 분포하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업지구라기보다는 지역 주민을 위한 근린상권의 성격이 강합니다.

5. 생활 정보

주변에 양곡초등학교와 다수의 어린이집(싱글벙글어린이집, 한울유치원 등)이 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주거 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 매매 시세의 불확실성: 최근 매매 JSON 정보에서 2024년 4월 28,000만원, 2024년 10월 16,000만원으로 거래된 사례가 있어 가격 변동성이 크거나 특정 거래의 특이사항(급매, 특수 거래 등)이 있을 수 있습니다. 이는 시세 판단 및 향후 가치 평가에 주의를 요합니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 특정 경우 용도에 따른 거래 제한이 있을 수 있으나, 일반적인 국내 매수자에게는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(AMC) 등이 소유권을 이전받아 진행하는 경우가 많으며, 이 과정에서 약간의 절차적 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 양촌읍에 위치한 오피스텔로, 양곡초등학교 인근의 비교적 양호한 주거 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 2018년에 준공되어 연식이 오래되지 않았습니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점은 명확한 장점입니다. 다만, 최근 실거래가에서 큰 가격 격차를 보인 사례가 있어, 이에 대한 면밀한 시세 분석과 현장 답사를 통한 정확한 가치 평가가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 경매 낙찰 시 추가 보증금 부담이 없는 권리 관계: 임차인의 대항력이 없어 명도 및 추가 인수 부담이 적습니다.

* 비교적 신축(2018년 준공)에 해당하는 오피스텔: 연식이 오래되지 않아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 주변 학군 및 편의시설 이용 용이: 양곡초등학교 등 교육시설과 근린생활시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 230,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

1. 2024년 4월: 28,000만원 (전용면적 75.55㎡)

2. 2024년 10월: 16,000만원 (전용면적 75.659㎡)

본건의 건물 면적은 77.28㎡(약 23.38평)으로, 최근 거래된 사례들과 유사한 수준입니다. 2024년 10월의 16,000만원 거래는 감정가 23,000만원 및 2024년 4월 거래가 28,000만원과 비교할 때 상당히 낮은 금액으로, 해당 거래에 대한 추가적인 확인(급매, 특수 거래 여부 등)이 필요합니다.

낙찰가 산정 시에는 감정가, 최근의 상향 거래가(28,000만원)를 참고하되, 하향 거래가(16,000만원)에서 나타나는 시장 불안정성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 명도 비용, 취득세, 수수료 등 부대 비용을 고려해야 합니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 23,000만원을 기준으로 보수적으로 접근하여 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 단, 실제 현장 조사 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.