나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514151 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 405-10 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

의견에 포함

교통상황

의견에 포함

건물의 구조

의견에 포함

이용상태

의견에 포함

설비내역

의견에 포함

토지의 형상 및 이용상태

의견에 포함

인접 도로상태등

의견에 포함

토지이용계획 및 제한상태

의견에 포함

공부와의 차이

의견에 포함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514151 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 405-10 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 87,000,000원

토지면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

토지지분: 22.47㎡ (약 6.79평)

건물면적: 38.67㎡ (약 11.69평) (전용면적)

건물지분: 38.67㎡ (약 11.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축물 정보:

* 건축년도: 2001년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 4층

* 연면적: 573.88㎡

* 건축면적: 147.1㎡

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 현 주소: 인천광역시 연수구 청량로164번길 11 (옥련동)

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치하고 있습니다.

옥련동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 편의시설과 교육시설이 갖춰져 있습니다.

상세한 주위환경, 교통상황, 건물의 구조, 이용상태, 설비내역, 토지의 형상 및 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태, 공부와의 차이, 기타 참고사항 등에 대한 구체적인 내용은 감정평가서 의견에 포함되어 있습니다.

주변에는 학교, 공원, 상업시설 등이 분포하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 박OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서장의 압류(갑6)입니다.

인수되는 권리는 없습니다. (단, 아래 임차인 현황 참조)

권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 아래 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박나름 (박 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 27일 (대항력 발생)

* 확정일자: 2022년 5월 31일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 을구 5번 주택임차권등기가 2024년 7월 22일에 등기되었으며, 권리금액은 120,000,000원입니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위이며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 2001-07-28

* 소유권이전: 2001-08-24, 2022-07-08 (매매)

* 주택임차권(을5): 2024-07-22 접수, 권리금액 120,000,000원, 인수 조건

* 압류(갑6, 말소기준): 2023-02-07, 강서세무서장

* 압류(갑7): 2025-11-14, 양천세무서장 (말소)

* 강제경매(갑8): 2025-11-25, 박나름 (말소)

등기부채권 총액: 120,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 연수구 옥련동은 전반적으로 주거 지역으로서의 성격이 강합니다.

인근에 다세대주택, 연립주택 등이 밀집해 있으며, 비교적 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

주거용 부동산에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 상업시설의 발달 수준은 지역의 특성에 따라 다를 수 있습니다.

최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 건물들의 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 단지명으로는 '미주아트빌', '전원빌라' 등이 확인됩니다.

5. 생활정보

교통:

* 대중교통 이용이 용이한 지역으로, 버스 노선 등을 통해 인천 시내 및 주요 지역으로의 접근이 가능합니다.

* 자가용 이용 시, 인근 도로망을 통해 편리하게 이동할 수 있습니다.

교육:

* 주변에 초등학교, 중학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

생활 편의시설:

* 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 인근 공원 및 녹지 공간을 통해 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수:

* 본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인인 박OO 씨가 대항력을 갖추고 있으며, 그의 보증금 120,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다.

* 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 낙찰자는 해당 금액을 인수해야 하므로, 입찰 시 총 인수금액을 정확히 파악해야 합니다.

건물 노후화:

* 건물 사용승인일이 2001년으로, 약 23년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구 옥련동에 위치한 다세대주택으로, 도심 접근성과 주거 편의성이 양호한 편입니다.

그러나 가장 중요한 권리관계로서, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점이 큰 부담으로 작용합니다.

감정가 87,000,000원 대비 인수 보증금이 매우 높아, 수익성 분석 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

주변 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 실제 시세와 인수 부담액을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역: 옥련동은 안정적인 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

인수 보증금 활용 가능성: 만약 해당 임차인이 명도를 원활하게 진행하고, 물건의 실질적인 시장 가치가 인수 보증금보다 높을 경우, 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

(주의: 이는 매우 높은 위험 부담을 수반합니다.)

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 15일 인천 연수구 옥련동 405-25번지 '미주아트빌'(2002년식, 62.52㎡)이 125,000,000원에 거래되었습니다. 이 거래를 기준으로 평당 약 2,000,000원의 시세를 적용하면, 본 물건(38.67㎡)의 시세는 약 77,340,000원으로 추정됩니다.

그러나 임차인의 보증금이 120,000,000원으로, 이는 추정 시세보다 높은 금액입니다.

본 물건의 시세가 인수해야 하는 보증금 120,000,000원보다 높다는 전제 하에, 투자 수익을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

만약 본 물건의 실제 시장가치(선순위 임차권 인수 후)를 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원으로 가정한다면, 인수 보증금 120,000,000원을 제외한 금액으로 입찰하여야 수익 확보가 가능합니다.

이에 따라, 잠재적인 투자 수익률과 물건의 현 상태를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 25,000,000원에서 35,000,000원 사이로 제안합니다.

25,000,000원에 낙찰 시 총 인수금액은 145,000,000원(입찰가 + 보증금)이 됩니다.

35,000,000원에 낙찰 시 총 인수금액은 155,000,000원(입찰가 + 보증금)이 됩니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 높은 위험 요소를 가지고 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.