나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64878 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1256-27 아펠리움 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 유사 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 제3층 제301호로서, 외벽: 드라이비트 및 치장벽돌 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64878 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1256-27 아펠리움 101동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 254,000,000원

* 토지면적: 63.00㎡ (약 19.05평)

* 토지지분: 63㎡ (약 19.05평)

* 건물면적: 54.08㎡ (약 16.36평)

* 건물지분: 54.08㎡ (약 16.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 소재하며, "고양예술고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 유사한 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중생활권 이용이 편리한 편입니다.

* 남서측으로 포장도로에 접해 있어 도로 이용에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(산업zone), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정(2025타경64878)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 265,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-27, 확정일자 2022-06-02. 등기부상 주택임차권은 말소 처리되었으며, 대항력은 없습니다.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-19, 확정일자 없음. 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 특이사항으로 주의가 필요합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 2026.05.21.자 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인은 김 임차인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하게 되므로, 김 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변 근린생활시설 등을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

* 지역 내 수요를 충족하는 수준의 편의시설은 갖추고 있으며, 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대규모 상업시설이나 중심 상권까지는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 고양예술고등학교가 인근에 있으며, 기타 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 자가용 이용 시 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등을 해결할 수 있습니다.

* 의료시설: 인근 의원급 의료기관 이용이 가능하며, 종합병원 등 대형 의료시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시세 분석 결과, 최근 2026년 6월에 3개 건(거래액: 13,000만원, 16,500만원, 11,000만원)이 거래되었으며, 면적당 가격은 약 215만 원/㎡ ~ 323만 원/㎡ 수준입니다. (본건 전용면적 54.08㎡ 기준, 약 1.1억 ~ 1.7억 원 수준의 거래가 확인되었습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 조 : 대항력이 있는 것으로 표시되어 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 해당 임차인의 실제 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 시세와의 괴리: 제공된 주변 매매 정보 JSON 데이터(최근 거래가 약 1.1억 ~ 1.65억 원)와 본건의 법원 감정가(2.54억 원) 및 기존 소유권 이전 금액(2.65억 원) 간에 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 JSON 데이터의 거래들이 본건과 직접적으로 비교하기 어려운 조건이거나, '아펠리움' 단지 자체의 가치가 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다.

* 토지이용계획: 본건이 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역에 속해 있어 향후 토지 이용이나 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 물건으로, HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차인 김 의 보증금 265,000,000원을 인수하지 않아도 되는 매우 유리한 조건입니다.

* 건축물은 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 입지는 생활 편의시설 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 조 의 존재 및 보증금/차임 미신고, 그리고 제공된 주변 시세 데이터와 법원 감정가 간의 큰 차이는 잠재적 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다.

* 법원 감정가 254,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 HUG 보증으로 안정성이 높다는 점을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서로 인한 권리 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 양호한 입지 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 기존 소유권 이전 금액(265,000,000원) 및 법원 감정가(254,000,000원)와 비교 시, 합리적인 입찰가로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 다세대주택으로서 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적 모두에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 법원 감정가 254,000,000원을 기준으로 하되, 권리 인수 부담이 없고 HUG 보증으로 안정성이 높다는 점을 고려하여 산정합니다.

* 주변 시세 데이터 상의 가격과 감정가 간의 괴리를 감안하여, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 인근 유사 물건의 최근 거래가 및 본건의 특수성을 고려할 때, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 본건의 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가 및 경쟁 물건 분석을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.