나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53461 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 5층다543호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 선동 소재 "미사강변중학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 상업시설, 주상용건물 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제다543호로서, (사용승인일 : 2022.01.28) 외 벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 부지임.

인접 도로상태등

남측으로 중로, 동측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(미사지구),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집및학교지역에서250m이내지역))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,공공주택지구<공공주택특별법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3제2호)<수도법>,공장설립제한지역<수도법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.허가대상:하남시전역아파트용도한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상:외국인등(외국법인,외국단체포함)이매수자인주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임. 기호(2) 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(미사지구),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집및학교지역에서250m이내지역))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>,공공주택지구<공공주택특별법>,역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의보존및활용에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3제2호)<수도법>,공장설립제한지역<수도법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.허가대상:하남시전역아파트용도한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.허가대상:외국인등(외국법인,외국단체포함)이매수자인주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53461 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 5층 다543호

용도: 지식산업센터

감정가: 672,000,000원

토지면적: 35.68㎡ (약 10.8평)

건물면적: 139.95㎡ (약 42.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 선동 소재 "미사강변중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 상업시설, 주상용건물 등이 혼재하고 있어 다양한 활동이 이루어지는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제5층 제다543호에 해당합니다. 2022년 1월 28일에 사용승인을 받은 신축급 건물이며, 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

본건이 속한 토지는 2필지 일단의 부정형 평지로, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 부지로 이용되고 있습니다. 토지의 남측으로는 중로, 동측으로는 광대로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있으며, 환경 및 개발과 관련된 다양한 제한사항이 있습니다. 주요 제한으로는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인/제한지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등이 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 해당 기간 동안 아파트 용도 제한 및 외국인 등의 주택 매수에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 시원바이오(주)라파: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023-02-07, 확정일자 2025-07-25, 배당신고일자 2026-01-22. 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리인 국민은행의 근저당(2022.02.18. 접수, 금673,200,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권이전(신탁등기말소) 및 국민은행 근저당, 주식회사바이오빌의 강제경매, 삼성카드의 가압류 등이 등기부 상에 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지 경기도 하남시 망월동 834 및 834-1에 설정된 별도등기 을구 1번 구분지상권설정등기(2022.01.14. 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 구분지상권의 상세 내용과 매수인에게 미치는 영향은 반드시 별도로 확인해야 합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 미사강변지구는 복합 상업, 업무, 주거 기능이 결합된 신도시 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설이 밀집해 있어 관련 업종의 입점 및 활동에 유리한 환경을 제공합니다. 특히 지식산업센터 용도로 이용 중이므로, 관련 기업들의 집적 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 미사강변중학교가 위치하고 있습니다. 주변 지역이 계획적으로 개발된 상업 및 업무지구이므로, 기본적인 편의시설 및 생활 인프라는 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분지상권 인수

가장 중요한 리스크는 토지에 대한 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 구분지상권은 타인의 토지 지하 또는 지상 공간에 대해 일정한 범위 내에서 사용권을 갖는 권리로, 토지의 소유자는 구분지상권자가 설정한 범위 내에서 토지를 사용, 수익하는 데 제약을 받을 수 있습니다. 이 권리의 존속 기간, 구체적인 범위, 행사 가능 내용 등을 면밀히 파악하여 향후 발생할 수 있는 제약을 평가해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

다수의 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재합니다. 가축사육제한, 배출시설 설치 제한, 공장 설립 관련 규제, 폐기물매립시설 설치 제한 등은 해당 부동산의 용도 변경, 증축, 시설 개선 등에 제약을 가할 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정은 특정 거래에 대한 행정 절차 및 제한을 발생시킵니다.

6.3. 임대관계 미상

현재 건물이 지식산업센터로 이용 중이나, 임대차 관계가 미상으로 파악되었습니다. 이는 명도 절차 진행 시 임차인과의 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 망월동의 미사강변스카이폴리스지식산업센터 내에 위치한 5층의 지식산업센터 물건입니다. 2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 토지에 대한 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 점은 매우 중요한 고려 사항입니다. 또한, 다양한 법규에 따른 토지 이용 제한과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 현대적인 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 미사강변지구 내 입지: 계획된 산업 및 상업 복합지구에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

* 우수한 접근성: 주요 도로와 접하고 있어 차량 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가(672,000,000원)와 함께 인수되는 구분지상권의 가치 하락분을 면밀히 평가해야 합니다. 구분지상권의 상세 내용, 존속 기간, 토지 사용 제약의 정도에 따라 실제 물건의 가치는 크게 달라질 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 이러한 인수되는 권리가 있는 경우, 감정가에서 해당 권리로 인한 가치 하락분을 차감하여 입찰가를 결정합니다. 따라서 구분지상권으로 인한 영향이 크다고 판단될 경우, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 합니다. 입찰 전 반드시 권리 분석 전문가와 상의하여 구분지상권의 실질적인 가치 하락분을 평가하고, 명도 관련 비용 및 잠재적 수리비 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.