나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9824 [1] 대구광역시 수성구 욱수동 130 시지5차태왕하이츠 102동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 욱수동 소재 "시지고등학교" 동측 인근에 위치하는 '시지5차태왕 하이츠 제102동 제5층 제503호' 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 학교, 일반상가 등 으로 형성된 아파트지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며, 인근에 시내버스승강장 및 남측으로 유니버시아드로를 접하 고 있어 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 22층건 중 제5층 제503호 단위세대로 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 내장 바닥재 및 타일 등 마감, 창호: 샷시 이중창입니다.

이용상태

가) 아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 공급설비 및 개별난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 토지로 인접지와 등고 평탄한 "아파트 건부지"입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 주출입구 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축 사육제한구역,상대보호구역(경상북도경산교육지원청교육장), 상대보호구역(비안네유치원), 상 대보호구역(시지고등학교), 상대보호구역(욱수초등학교), 역사문화환경보존지역, (하천)은 건 설과{666-2922 2991}확인 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9824 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 욱수동 130, 시지5차태왕하이츠 102동 5층 503호

건물용도: 아파트

감정평가액: 276,000,000원 (2억 7천 6백만원)

토지면적: 34.69㎡ (약 10.5평)

건물면적: 80.85㎡ (약 24.5평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼성생명보험주식회사

2. 입지조건

위치 및 주변환경: 본건은 대구광역시 수성구 욱수동 소재 "시지고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린상가 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

교통: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있고 남측 유니버시아드 대로와 접하고 있어 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

도로: 아파트 단지 주 출입구가 동측 왕복 2차선 아스팔트 포장 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건이 속한 토지는 제3종일반주거지역, 소로3류, 중로3류, 가축 사육 제한 구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 시지고등학교 등 여러 학교의 상대보호구역에 포함됩니다.

주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 상, 인근에 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 토지이용계획에 명시된 '(하천)' 관련 내용은 관련 부서 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권: 주식회사태왕(보존등기 2005.01.21)에서 이진규(이전등기 2005.02.21)로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2014년 3월 28일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(채권최고액 143,800,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 을8, 을10, 을14 근저당권 및 갑3 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 지상권은 말소기준권리보다 선순위일 경우 인수될 수 있으나, 현재 등재된 지상권은 없습니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 수 있으며, 이에 대한 자세한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 실제 인수 부담이 발생할 가능성이 있으므로 명도 진행 시 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 속한 시지5차태왕하이츠 아파트 단지는 대구 수성구의 안정된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

단지 주변으로 학교(시지고등학교, 욱수초등학교 등)와 다양한 생활 편의시설(일반상가, 마트 등)이 밀집해 있어, 주거 생활을 위한 기본적인 상권이 잘 갖추어져 있습니다.

수성구는 대구 내에서도 교육 및 생활 환경이 우수한 지역으로 평가받고 있어, 꾸준한 주택 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 시지고등학교, 욱수초등학교, 비안네유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 주변 상업 시설을 통해 다양한 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

의료시설: 인근에 시지효성병원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 본건은 22층 건물 중 5층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 내외부 마감 상태는 양호한 것으로 평가됩니다. 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스 공급, 개별난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

주차: 아파트 단지 총 주차 대수는 266대로, 세대당 약 0.64대 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 파악되었으므로, 실제 거주자나 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 명도에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

토지이용계획 관련 사항: 역사문화환경보존지역, 하천 관련 사항 등은 향후 재건축이나 리모델링 시 영향을 줄 수 있는 잠재적 요소입니다. 관련 부서에 확인하여 구체적인 내용을 파악하는 것이 좋습니다.

건물 노후도: 2004년 사용 승인된 건물로, 향후 재건축이나 대규모 보수 시기를 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 우수한 입지를 갖춘 대단지 아파트로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호합니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고, 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 건물 노후도 등은 입찰 전 충분히 검토해야 할 사항입니다.

현재 감정가 대비 시세가 상승한 것으로 보여지므로, 시세 조사 기반의 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

대구 수성구라는 명문 학군 및 주거 선호 지역에 위치하여 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

대단지 아파트로, 주거 편의성과 편의시설 이용이 용이합니다.

권리 분석상 인수 부담이 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건의 전용면적은 80.85㎡ (약 24.5평)입니다.

* 최근 거래 사례 중 본건과 유사한 면적(84.71㎡)의 매매가는 2026년 4월 330,000,000원 (3억 3천만원)으로 확인됩니다.

* 이를 기준으로 환산한 제곱미터당 가격은 약 3,895,500원입니다.

* 본건 면적(80.85㎡)에 적용 시 예상 시세는 약 314,600,000원 (3억 1천 4백 6십만원)으로 산정됩니다.

* 감정평가액은 276,000,000원 (2억 7천 6백만원)입니다.

분양면적:

* 제공된 정보에는 본건 호실의 분양면적이 명시적으로 기재되어 있지 않습니다. 하지만 유사 면적(84.71㎡)의 거래 사례가 존재합니다.

예상 입찰가:

* 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세 범위는 약 310,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 높은 가격이지만, 최근 시세 범위 내에서 안정적인 투자를 고려한 예상 입찰가는 300,000,000원 (3억원)입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.