나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52344 [1] 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 112동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트는 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동중학교 북서측 인근에 위치하고 주위는 공동주택과 단독주택, 상가 및 공공시설로 이루어진 기존주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 자유로우며 가로망이 정비되고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 23층 건물 내 13층 1301호(남향, 계단식)로서 외벽 : 콘크리트위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

아파트입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형의 평지로서 아파트 및 부대복리시설부지입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측, 남측, 북측으로 왕복4~5차로의 중로에 접하고 서측으로는 광대로에 접하며, 남측과 북측 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지는 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52344 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 112동 13층 1301호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 23층 건물 중 13층 (남향, 계단식)

건축년도: 1998년 9월 1일 사용승인

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가치

토지 면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적 기준)

감정가: 89,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 상가 및 공공시설이 혼재된 기존 주택지대로서, 주변 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지까지 차량 출입이 자유로우며, 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

단지 북측 및 남측으로 중로, 서측으로는 광로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본건 아파트 부지는 제3종일반주거지역에 해당합니다.

광로2류(폭 50m~70m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑4, 2025-11-25 접수) 입니다.

소유권 이전: 오세종 (2009-12-30), 권우영 (2021-03-15, 98,000,000원 매매) 내역이 있습니다.

주택임차권: 김기덕 명의의 주택임차권(106,000,000원)이 을7로 등기되었으나, 해당 권리는 말소된 상태입니다.

3.2. 임차인 분석

제공된 정보에 '대항력있는임차인', '선순위임차권' 등의 특이사항이 언급되어 있으나, 등기부등본 상 김기덕 명의의 주택임차권(을7)은 말소되었습니다.

임차인 현황에서도 김기덕 임차인의 대항력이 '없음'으로 표기되어 있습니다.

따라서, 현재 등기부상 말소기준권리보다 선순위이며 대항력을 갖춘 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG가 본 건 인수 과정에 특별한 역할을 하거나 조건을 제시했을 가능성을 시사하므로, 입찰 전 HUG의 정확한 인수 조건을 확인하는 것이 중요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)보다 선순위인 권리는 현재 등기부상 말소된 것으로 파악됩니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부상 김기덕 임차인의 주택임차권(을7)이 말소되었으므로, 특별한 갱신이나 별도의 대항력 주장 근거가 없다면 임차권 관련 부담은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

감정평가서 요약의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 인근에 상가와 공공시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

광양시의 중심 상업지구까지는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

4.2. 개발 계획

제공된 정보로는 주변 개발 계획을 파악하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티 공간 등이 갖춰져 있습니다.

5.2. 교육시설

광양중동중학교, 광양중진초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

제공된 정보로는 인근 의료시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.

5.4. 기타 (아파트 단지 정보)

아파트명: 광양금광1차

총 세대수: 1110세대

최고층/최저층: 23층 / 1층

주차 대수: 총 700대 (지하 357대, 지상 343대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

'대항력있는임차인', '선순위임차권' 등의 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있으나, 등기부상 임차권이 말소된 점을 고려할 때 명확한 확인이 필요합니다. 혹시라도 별도의 대항력 있는 권리가 존재한다면 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경' 관련 상세 조건 미확인 시 추후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. HUG의 개입 방식 및 인수 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 상태

본 아파트는 1998년에 사용승인되어 건축된 지 약 28년이 되었습니다. 노후화에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 지역 시장 리스크

최근 매매 가격이 감정가보다 낮은 수준에서 형성되고 있어, 시세 변동 추이를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시에 위치한 아파트로, 준수한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리관계는 정리된 것으로 보이나, '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등의 문구가 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

특히 HUG의 인수 조건 변경 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 필수적입니다.

건축 연차가 28년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

최근 실거래가가 감정가 대비 낮은 편이므로, 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재까지 파악된 정보로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

가격 경쟁력: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

입지: 광양시 중동 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

HUG 관련 이슈: HUG의 인수 조건 변경 관련 정보를 명확히 파악하고, 유리한 조건으로 인수할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 89,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 5-6월):

* 1층: 64,000,000원

* 4층: 78,000,000원

* 16층: 73,000,000원

최근 전월세 보증금 (2024년 9월):

* 14층: 83,000,000원

* 19층: 78,000,000원

* 11층: 78,500,000원

본 건은 13층으로, 최근 거래된 4층(7,800만원)과 16층(7,300만원)의 중간 수준으로 평가될 수 있습니다. 또한, 최근 전월세 보증금 평균이 약 7,983만원 수준입니다.

감정가 8,900만원은 최근 매매 시세보다 높은 편입니다.

인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다. HUG의 개입 또는 특별 조건이 있을 경우, 예상 입찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

리스크 요소를 고려하고, 낙찰 가능성과 수익성을 감안할 때, 감정가(89,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 실거래가 범위를 고려한 75,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

입찰 전 HUG의 인수 조건 관련 정보를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.